ПОКУПКА КВАРТИРЫ С НЕЗАКОННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ: КТО ОТВЕЧАЕТ И ЧТО ДЕЛАТЬ НОВОМУ СОБСТВЕННИКУ

Покупка квартиры — событие, к которому будущий собственник обычно готовится тщательно: проверяет документы, осматривает состояние жилья, оценивает расположение дома. Но иногда даже после оформления сделки выясняется, что в квартире была произведена самовольная перепланировка, которую предыдущий владелец не узаконил и не привёл в исходное состояние. Что делать новому собственнику в такой ситуации? Можно ли избежать ответственности, сославшись на то, что перепланировку делал прежний хозяин? И как защитить себя ещё на этапе выбора объекта? На эти вопросы отвечаем в материале. Если вы планируете купить квартиру или другую недвижимость в Иваново, Костроме или Ярославле, Агентство "Вектор-Недвижимость" поможет провести юридическую проверку объекта, чтобы избежать неприятных сюрпризов после сделки.

Согласно Жилищному кодексу РФ, перепланировка жилого помещения — это изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт. К ней относятся перенос и разборка стен, устройство новых дверных проёмов, изменение площади комнат, объединение санузла и другие работы, затрагивающие конструктивные элементы. Если такие работы проведены без согласования с органом местного самоуправления (обычно это жилищная инспекция), перепланировка признаётся самовольной (ст. 29 ЖК РФ).

Важно понимать: даже если работы выполнены качественно и не нарушают конструктивную безопасность дома, отсутствие разрешительной документации делает их незаконными. Такую квартиру нельзя продать без рисков, а её собственник обязан либо узаконить изменения, либо вернуть помещение в исходное состояние.

Владелец квартиры, в которой обнаружена незаконная перепланировка, сталкивается с несколькими видами ответственности.

Статья 7.21 КоАП РФ предусматривает штрафы:

• для граждан — от 2 000 до 2 500 рублей
• для должностных лиц — от 4 000 до 5 000 рублей
• для юридических лиц — от 40 000 до 50 000 рублей

Штраф может быть наложен на лицо, которое фактически произвело перепланировку. Однако, как мы увидим дальше, это не освобождает нового собственника от обязанности исправлять нарушения.

Орган, осуществляющий согласование перепланировок (жилищная инспекция), устанавливает срок, в течение которого собственник должен вернуть квартиру в исходный вид (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ). Если этого не сделать, возможны более серьёзные последствия.

Если собственник игнорирует требование о приведении помещения в прежнее состояние, орган местного самоуправления может обратиться в суд. Суд вправе принять решение о продаже такого жилья с публичных торгов (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ). Собственнику выплачивается вырученная сумма за вычетом расходов на исполнение судебного решения. По сути, это принудительное лишение права собственности.

Теперь перейдём к главному вопросу: что происходит, когда квартиру с незаконной перепланировкой продали? Обязан ли новый владелец отвечать за то, что сделал прежний хозяин?

Ответ однозначен — да, обязан. В п. 23 Обзора судебной практики, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023, разъяснено: при перепланировке, переоборудовании или реконструкции помещения предыдущим собственником обязанность по приведению в прежнее состояние в силу буквального толкования ч. 3 ст. 29 ЖК РФ возлагается на титульного собственника — то есть на того, кто владеет помещением на момент выявления нарушения. Аналогичная позиция подтверждена в Определении Верховного Суда РФ от 25.04.2017 № 4-КГ17-10.

Почему закон так строг к новому собственнику? Потому что покупатель при приобретении недвижимости обязан проявить разумную осмотрительность: проверить документы, сопоставить технический паспорт с фактическим состоянием квартиры. Если он этого не сделал и купил квартиру с неузаконенной перепланировкой, то принимает на себя и риски, связанные с таким приобретением.

Поскольку предыдущий собственник не выполнил обязанность по устранению нарушений, орган, осуществляющий согласование перепланировок, устанавливает новый срок для приведения помещения в прежнее состояние — уже для нового владельца. Это прямо предусмотрено ч. 6 ст. 29 ЖК РФ. Срок устанавливается в разумных пределах, обычно от нескольких месяцев до года, в зависимости от объёма необходимых работ.

Здесь есть важное различие: обязанность привести квартиру в порядок переходит к новому владельцу, а вот штраф за самовольную перепланировку (по ст. 7.21 КоАП РФ) налагается на лицо, которое фактически её произвело. Если доказано, что перепланировку делал прежний собственник, новый владелец от административной ответственности освобождается. Это следует из принципа вины, закреплённого в ст. 1.5 КоАП РФ. Однако для этого нужно документально подтвердить, что нарушения были допущены до перехода права собственности. Такими доказательствами могут быть:

• отчёт об оценке квартиры с указанием на перепланировку
• технический паспорт, не соответствующий фактическому состоянию на момент покупки
• выписка из ЕГРН с указанием на обременения
• показания свидетелей

Чтобы не оказаться в ситуации, когда после сделки приходится восстанавливать стены за свой счёт и платить штрафы, следуйте простым правилам.

Попросите продавца предоставить технический паспорт из БТИ или выписку из ЕГРН с поэтажным планом. Сравните, соответствует ли фактическая планировка квартиры той, что указана в документах. Любое несоответствие — повод насторожиться.

Если перепланировка уже сделана, продавец должен иметь на руках решение органа местного самоуправления о её согласовании. Без этого документа перепланировка считается незаконной.

Самостоятельно выявить все риски сложно. Надёжное агентство недвижимости проведёт полную юридическую проверку объекта, запросит необходимые документы и предупредит о возможных проблемах. Это особенно важно при покупке вторички, где риск обнаружить незаконные переустройства выше, чем в новостройке.

Если продавец утверждает, что перепланировка узаконена, потребуйте включить в договор купли-продажи пункт о его ответственности за достоверность информации. При обнаружении нарушений после сделки это даст основания требовать возмещения расходов.

Если вы уже стали владельцем квартиры и выяснили, что в ней есть самовольные изменения, действуйте по алгоритму.

1. Не игнорируйте проблему. Срок для добровольного устранения ограничен, а затягивание может привести к судебному иску и даже потере жилья.
2. Уточните в жилищной инспекции, какой срок установлен для приведения помещения в прежнее состояние (если предписание уже вынесено).
3. Оцените возможность узаконить перепланировку. Если работы соответствуют строительным и санитарным нормам, не затрагивают несущие конструкции и не нарушают права соседей, есть шанс сохранить изменения. Для этого потребуется обратиться в суд (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).
4. Если узаконить нельзя, придётся вернуть квартиру в исходное состояние. Получите проектную документацию или технический план, найдите подрядчика, выполните работы и сдайте их жилищной инспекции.
5. Если перепланировку делал предыдущий собственник и вы понесли расходы на её устранение, можно попытаться взыскать убытки с продавца в судебном порядке (если в договоре были условия о его ответственности).

Покупка квартиры с незаконной перепланировкой — это риск, который может обернуться значительными финансовыми и временными затратами. Закон возлагает обязанность по приведению помещения в прежнее состояние на нового собственника, даже если нарушения были допущены предыдущим владельцем. Поэтому лучшая стратегия — профилактика: тщательная проверка объекта до сделки.

Если вы только планируете приобрести жильё, не экономьте на юридическом сопровождении. Профессиональное агентство недвижимости поможет вам купить квартиру или дом, сдать в аренду или продать имеющуюся недвижимость с минимальными рисками. В Иваново, Костроме и Ярославле вы можете обратиться в Агентство "Вектор-Недвижимость" — специалисты компании проведут полную проверку объекта, проверят документы и помогут избежать неприятных сюрпризов после сделки.