Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2009 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 ноября 2009 года.
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Тимашковой Е.Н.,
судей Еремичевой Н.В., Тучковой О.Г.,
при ведении протокола судебного заседания судьей Тимашковой Е.Н.,
рассмотрев апелляционную жалобу УФРС по Тульской области на решение Арбитражного суда Тульской области от 24.09.2009 по делу N А68-5255/2009-209/5 (судья Драчен А.В.), принятое
по заявлению Комитета имущественных и земельных отношений Администрации г. Тулы
к Управлению Федеральной регистрационной службы по Тульской области,
третье лицо: МУП "Квартал",
о признании незаконными действий,
при участии в судебном заседании:
от заявителя: не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом,
от ответчика: Макарова Л.Ю. - представитель (доверенность от 23.11.2009 N 01-1030/69АГ),
от третьего лица: не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом,
Комитет имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы (далее по тексту - КиЗО администрации г. Тулы) обратился в Арбитражный суд Тульской области с заявлением о признании незаконным отказа УФРС по Тульской области (далее - Управление, ответчик) N 01/004/2009-536 от 27.05.2009 в государственной регистрации права собственности муниципального образования г. Тула на нежилое помещение 1 подвал с номерами на поэтажном плане N N 1 - 5, 1-ый этаж лит. А, общей площадью 187,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Тула, Привокзальный район, ул. Седова, д. 39.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено МУП "Квартал".
Решением Арбитражного суда Тульской области от 24.09.2009 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с данным судебным актом, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представители заявителя и третьего лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, что подтверждается уведомлениями, имеющимся в деле.
Руководствуясь ст. 156 АПК РФ, апелляционный суд пришел к выводу, что неявка стороны не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы по имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц.
В судебном заседании представителем ответчика заявлено ходатайство о замене стороны по делу.
В соответствии со ст. 48 АПК РФ в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.
Учитывая, что Управлением представлены доказательства реорганизации с передачей всех прав и обязанностей Управлению Россреестра по Тульской области, апелляционная инстанция считает возможным произвести замену стороны - УФРС по Тульской области на Управление Россреестра по Тульской области.
Суд апелляционной инстанции, выслушав объяснение представителя ответчика, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, полагает, что обжалуемое решение не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, на основании решения 9-ой сессии 21-го созыва Тульского областного Совета народных депутатов от 11.12.1991, в составе Привокзального ПЖРЭП в муниципальную собственность вместе со всем жилым домом N 39 по ул. Седова г. Тулы были переданы встроенные нежилые помещения.
В целях регистрации ранее возникшего права муниципальной собственности на нежилое помещение 1 подвал с номерами на поэтажном плане N N 1 - 5, 1-ый этаж N N 1 - 3, 3а, 4 - 10, 10а, лит. А, общей площадью 187,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Тула, Привокзальный район, ул.Седова, д. 39 КИЗО администрации г. Тулы обратился 30.03.2009 в УФРС по Тульской области с соответствующим заявлением
К заявлению были приложены: решение Тульского городского совета народных депутатов N 27-872 от 19.12.1991, решения 9-ой сессии 21-го созыва Тульского областного Совета народных депутатов от 11.12.1991, выписка из реестра муниципальной собственности г. Тулы, акт обследования нежилых помещений на предмет наличия оборудования, обслуживающего дом, технический паспорт.
27.04.2009 УФРС по Тульской области приостановило государственную регистрацию в связи с наличием у регистратора сомнений относительно того, являются ли регистрируемые помещения помещениями общего пользования и направлением запроса в ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ".
На запрос регистратора от ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" ответчиком получен ответ N 01-10/м-368, из которого следует, что помещения подвала и первого этажа в лит. А, в которых в настоящее время расположено нежилое помещение 1, согласно экспликации помещений использовалось под нежилые помещения магазина. В отношении наличия инженерных коммуникаций и иного оборудования, используемых для обслуживания всего дома ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" рекомендовало обратиться к балансодержателю.
Решением от 27.05.2009 N 01/004/2009-536 Управление отказало в регистрации права собственности в связи с тем, что ответчик расценил заявленные к регистрации права объекты как помещения общего пользования.
Полагая, что отказ регистрационного органа является незаконным, Комитет обратился в арбитражный суд с заявлением.
Рассматривая дело по существу и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания арбитражным судом действий (бездействия) незаконными, ненормативного правового акта недействительным необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: их несоответствие закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно ст. 215 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью.
От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.
Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации, Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Пункт 1 статьи 13 и пункт 4 статьи 16 Закона о регистрации предусматривают, что государственная регистрация может быть осуществлена после представления необходимых документов и уплаты государственной пошлины.
Пунктом 1 статьи 17 этого же закона установлены следующие основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
- - акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- - договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
- - акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
- - свидетельства о праве на наследство;
- - вступившие в законную силу судебные акты;
- - акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- - иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
- - иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Согласно пункту 3 статьи 9, пункту 1 статьи 13 и пункту 1 статьи 17 Закона о регистрации орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
Статья 20 Закона N 122-ФЗ содержит перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав. Так, в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий; не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом N 122-ФЗ для государственной регистрации прав; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
Как усматривается из материалов дела, основанием для отказа в государственной регистрации послужил вывод Управления о том, что заявленные к регистрации права объекты относятся к помещениям общего пользования.
Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Пункт 2 постановления Пленума ВАС РФ N 64 от 23.07.2009 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" предписывает судам при рассмотрении споров исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Согласно определению Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 N 489-О-О из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.
Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещений который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состав общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, часть 1 статьи 3 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит.
При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Аналогичный перечень объектов долевой собственности собственников многоквартирного дома содержался в статье 7 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" и имеется в пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса, где указано, что в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат собственникам квартир помещения, не являющиеся частями квартиры и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации.
Для отнесения спорных помещений к помещениям, принадлежащим собственникам помещений в многоквартирном доме в составе общей долевой собственности (правовой режим имущества), суд выяснил их целевое назначение и функциональную принадлежность.
В соответствии со статьей 1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" от 24.05.1996 под общим имуществом, находящимся в общей долевой собственности собственников квартир, являются части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующее их судьбе.
Отнесение помещения к общему имуществу дома либо жилым или нежилым помещениям законодатель связывает с назначением этого помещения: построено оно или приспособлено в установленном порядке для использования в нежилых целях (торговых, офисных и т.д.) либо же предназначено для обслуживания, использования и доступа к жилым и нежилым помещениям.
Индивидуализация объекта недвижимости для регистрации проводится посредством технического учета (инвентаризации) (статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), поэтому назначение помещения должно определяться на основании документов технического учета.
Из технического паспорта на жилой дом N 39 по ул. Седова г. Тулы следует, что в жилом доме выделены нежилые помещения торговой площадью 291,4 кв. м.
Согласно экспликаций к поэтажному плану данная площадь складывается из площади нежилого помещения 1, в том числе лит. А - подвал и нежилого помещения 1. Подвал нежилого помещения 1 имеет вспомогательную торговую площадь 82,8 кв. м.
Письмом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 23.04.2009 подтверждается, что помещения подвала и 1-го этажа в лит. А, в которых в настоящее время расположено нежилое помещение 1 использовалось под нежилое помещение магазина.
ОАО "Управляющая компания г. Тулы" письмом от 17.09.2009 N 3760с подтвердила, что в ходе проведения обследования нежилого помещения 1 лит. А подвал общей площадью 82,8 кв. м было установлено прохождение в данном помещении общедомовых коммуникаций розлива центрального отопления и транзитной трассы ЗАО "Тулатеплосеть" на другие жилые дома. Вход в помещение подвала осуществляется через помещение магазина и жителями дома не используется.
Данные обстоятельства подтверждаются планом объекта в техническом паспорте, согласно которому нежилое помещение 1 лит. А - подвал обособлено от технического подвала, имеет отдельный вход через магазин первого этажа и может использоваться исключительно как подсобное помещение данного магазина.
Таким образом, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что спорное помещение не отвечает вышеуказанным признакам общего имущества и функционального назначения для обслуживания этого имущества.
В этой связи, поскольку представленные заявителем в регистрирующий орган документы соответствуют требованиям законодательства и не имеется иных оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Тульской области не соответствует требованиям статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Исходя из изложенного, довод апелляционной жалобы о том, что спорные помещения находятся в общей долевой собственности собственников помещений и не может быть зарегистрировано на праве муниципальной собственности за Муниципальным образованием г. Тула, отклоняется судом.
Также не может быть принята во внимание апелляционным судом ссылка в жалобе на прохождение через помещение системы розлива центрального отопления, поскольку данное обстоятельство не может означать отнесение данного помещения к местам общего пользования.
По смыслу п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу собственников помещений в жилом доме относится подвальное помещение, имеющее исключительно технический характер, то есть предназначенное для обслуживания всех или нескольких помещений жилого дома и не имеющее иных полезных свойств. При этом подвальное помещение, обладающее самостоятельными полезными свойствами либо обслуживающее одно из обособленных помещений жилого дома, может являться объектом гражданско-правовых сделок после его индивидуализации в качестве объекта права собственности.
Как установлено судом, само предназначение помещения не имеет целью обеспечение теплоснабжения жилого дома. Никакого оборудования обеспечивающего работу системы отопления там не установлено.
В данном случае к общей собственности относятся сами указанные коммуникации (п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ N 491 от 13.08.2006), что не изменяет целевого назначения самого помещения.
Что касается довода жалобы о невозможности принятия в качестве доказательства акта обследования нежилого помещения подвала от 12.01.2009 ввиду того, что он составлен и подписан представителями организаций, заинтересованных в проведении государственной регистрации, то он не принимается во внимание, так как содержащиеся в нем выводы подтверждаются и другими, имеющимися в материалах дела доказательствами.
В силу ст. ст. 65 и 200 АПК РФ именно на регистрационный орган возложена обязанность доказать обстоятельства, положенные им в основу обжалуемого ненормативного акта. Таких доказательств ответчиком не представлено.
Иных доводов, способных повлечь за собой отмену обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Тульской области от 24.09.2009 по делу N А68-5255/2009-209/5 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.11.2009 ПО ДЕЛУ N А68-5255/2009-209/5
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 ноября 2009 г. по делу N А68-5255/2009-209/5
Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2009 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 ноября 2009 года.
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Тимашковой Е.Н.,
судей Еремичевой Н.В., Тучковой О.Г.,
при ведении протокола судебного заседания судьей Тимашковой Е.Н.,
рассмотрев апелляционную жалобу УФРС по Тульской области на решение Арбитражного суда Тульской области от 24.09.2009 по делу N А68-5255/2009-209/5 (судья Драчен А.В.), принятое
по заявлению Комитета имущественных и земельных отношений Администрации г. Тулы
к Управлению Федеральной регистрационной службы по Тульской области,
третье лицо: МУП "Квартал",
о признании незаконными действий,
при участии в судебном заседании:
от заявителя: не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом,
от ответчика: Макарова Л.Ю. - представитель (доверенность от 23.11.2009 N 01-1030/69АГ),
от третьего лица: не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом,
установил:
Комитет имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы (далее по тексту - КиЗО администрации г. Тулы) обратился в Арбитражный суд Тульской области с заявлением о признании незаконным отказа УФРС по Тульской области (далее - Управление, ответчик) N 01/004/2009-536 от 27.05.2009 в государственной регистрации права собственности муниципального образования г. Тула на нежилое помещение 1 подвал с номерами на поэтажном плане N N 1 - 5, 1-ый этаж лит. А, общей площадью 187,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Тула, Привокзальный район, ул. Седова, д. 39.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено МУП "Квартал".
Решением Арбитражного суда Тульской области от 24.09.2009 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с данным судебным актом, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представители заявителя и третьего лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, что подтверждается уведомлениями, имеющимся в деле.
Руководствуясь ст. 156 АПК РФ, апелляционный суд пришел к выводу, что неявка стороны не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы по имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц.
В судебном заседании представителем ответчика заявлено ходатайство о замене стороны по делу.
В соответствии со ст. 48 АПК РФ в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.
Учитывая, что Управлением представлены доказательства реорганизации с передачей всех прав и обязанностей Управлению Россреестра по Тульской области, апелляционная инстанция считает возможным произвести замену стороны - УФРС по Тульской области на Управление Россреестра по Тульской области.
Суд апелляционной инстанции, выслушав объяснение представителя ответчика, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, полагает, что обжалуемое решение не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, на основании решения 9-ой сессии 21-го созыва Тульского областного Совета народных депутатов от 11.12.1991, в составе Привокзального ПЖРЭП в муниципальную собственность вместе со всем жилым домом N 39 по ул. Седова г. Тулы были переданы встроенные нежилые помещения.
В целях регистрации ранее возникшего права муниципальной собственности на нежилое помещение 1 подвал с номерами на поэтажном плане N N 1 - 5, 1-ый этаж N N 1 - 3, 3а, 4 - 10, 10а, лит. А, общей площадью 187,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Тула, Привокзальный район, ул.Седова, д. 39 КИЗО администрации г. Тулы обратился 30.03.2009 в УФРС по Тульской области с соответствующим заявлением
К заявлению были приложены: решение Тульского городского совета народных депутатов N 27-872 от 19.12.1991, решения 9-ой сессии 21-го созыва Тульского областного Совета народных депутатов от 11.12.1991, выписка из реестра муниципальной собственности г. Тулы, акт обследования нежилых помещений на предмет наличия оборудования, обслуживающего дом, технический паспорт.
27.04.2009 УФРС по Тульской области приостановило государственную регистрацию в связи с наличием у регистратора сомнений относительно того, являются ли регистрируемые помещения помещениями общего пользования и направлением запроса в ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ".
На запрос регистратора от ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" ответчиком получен ответ N 01-10/м-368, из которого следует, что помещения подвала и первого этажа в лит. А, в которых в настоящее время расположено нежилое помещение 1, согласно экспликации помещений использовалось под нежилые помещения магазина. В отношении наличия инженерных коммуникаций и иного оборудования, используемых для обслуживания всего дома ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" рекомендовало обратиться к балансодержателю.
Решением от 27.05.2009 N 01/004/2009-536 Управление отказало в регистрации права собственности в связи с тем, что ответчик расценил заявленные к регистрации права объекты как помещения общего пользования.
Полагая, что отказ регистрационного органа является незаконным, Комитет обратился в арбитражный суд с заявлением.
Рассматривая дело по существу и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания арбитражным судом действий (бездействия) незаконными, ненормативного правового акта недействительным необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: их несоответствие закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно ст. 215 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью.
От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.
Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации, Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Пункт 1 статьи 13 и пункт 4 статьи 16 Закона о регистрации предусматривают, что государственная регистрация может быть осуществлена после представления необходимых документов и уплаты государственной пошлины.
Пунктом 1 статьи 17 этого же закона установлены следующие основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
- - акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- - договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
- - акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
- - свидетельства о праве на наследство;
- - вступившие в законную силу судебные акты;
- - акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- - иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
- - иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Согласно пункту 3 статьи 9, пункту 1 статьи 13 и пункту 1 статьи 17 Закона о регистрации орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
Статья 20 Закона N 122-ФЗ содержит перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав. Так, в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий; не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом N 122-ФЗ для государственной регистрации прав; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
Как усматривается из материалов дела, основанием для отказа в государственной регистрации послужил вывод Управления о том, что заявленные к регистрации права объекты относятся к помещениям общего пользования.
Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Пункт 2 постановления Пленума ВАС РФ N 64 от 23.07.2009 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" предписывает судам при рассмотрении споров исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Согласно определению Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 N 489-О-О из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.
Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещений который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состав общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, часть 1 статьи 3 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит.
При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Аналогичный перечень объектов долевой собственности собственников многоквартирного дома содержался в статье 7 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" и имеется в пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса, где указано, что в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат собственникам квартир помещения, не являющиеся частями квартиры и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации.
Для отнесения спорных помещений к помещениям, принадлежащим собственникам помещений в многоквартирном доме в составе общей долевой собственности (правовой режим имущества), суд выяснил их целевое назначение и функциональную принадлежность.
В соответствии со статьей 1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" от 24.05.1996 под общим имуществом, находящимся в общей долевой собственности собственников квартир, являются части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующее их судьбе.
Отнесение помещения к общему имуществу дома либо жилым или нежилым помещениям законодатель связывает с назначением этого помещения: построено оно или приспособлено в установленном порядке для использования в нежилых целях (торговых, офисных и т.д.) либо же предназначено для обслуживания, использования и доступа к жилым и нежилым помещениям.
Индивидуализация объекта недвижимости для регистрации проводится посредством технического учета (инвентаризации) (статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), поэтому назначение помещения должно определяться на основании документов технического учета.
Из технического паспорта на жилой дом N 39 по ул. Седова г. Тулы следует, что в жилом доме выделены нежилые помещения торговой площадью 291,4 кв. м.
Согласно экспликаций к поэтажному плану данная площадь складывается из площади нежилого помещения 1, в том числе лит. А - подвал и нежилого помещения 1. Подвал нежилого помещения 1 имеет вспомогательную торговую площадь 82,8 кв. м.
Письмом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 23.04.2009 подтверждается, что помещения подвала и 1-го этажа в лит. А, в которых в настоящее время расположено нежилое помещение 1 использовалось под нежилое помещение магазина.
ОАО "Управляющая компания г. Тулы" письмом от 17.09.2009 N 3760с подтвердила, что в ходе проведения обследования нежилого помещения 1 лит. А подвал общей площадью 82,8 кв. м было установлено прохождение в данном помещении общедомовых коммуникаций розлива центрального отопления и транзитной трассы ЗАО "Тулатеплосеть" на другие жилые дома. Вход в помещение подвала осуществляется через помещение магазина и жителями дома не используется.
Данные обстоятельства подтверждаются планом объекта в техническом паспорте, согласно которому нежилое помещение 1 лит. А - подвал обособлено от технического подвала, имеет отдельный вход через магазин первого этажа и может использоваться исключительно как подсобное помещение данного магазина.
Таким образом, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что спорное помещение не отвечает вышеуказанным признакам общего имущества и функционального назначения для обслуживания этого имущества.
В этой связи, поскольку представленные заявителем в регистрирующий орган документы соответствуют требованиям законодательства и не имеется иных оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Тульской области не соответствует требованиям статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Исходя из изложенного, довод апелляционной жалобы о том, что спорные помещения находятся в общей долевой собственности собственников помещений и не может быть зарегистрировано на праве муниципальной собственности за Муниципальным образованием г. Тула, отклоняется судом.
Также не может быть принята во внимание апелляционным судом ссылка в жалобе на прохождение через помещение системы розлива центрального отопления, поскольку данное обстоятельство не может означать отнесение данного помещения к местам общего пользования.
По смыслу п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу собственников помещений в жилом доме относится подвальное помещение, имеющее исключительно технический характер, то есть предназначенное для обслуживания всех или нескольких помещений жилого дома и не имеющее иных полезных свойств. При этом подвальное помещение, обладающее самостоятельными полезными свойствами либо обслуживающее одно из обособленных помещений жилого дома, может являться объектом гражданско-правовых сделок после его индивидуализации в качестве объекта права собственности.
Как установлено судом, само предназначение помещения не имеет целью обеспечение теплоснабжения жилого дома. Никакого оборудования обеспечивающего работу системы отопления там не установлено.
В данном случае к общей собственности относятся сами указанные коммуникации (п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ N 491 от 13.08.2006), что не изменяет целевого назначения самого помещения.
Что касается довода жалобы о невозможности принятия в качестве доказательства акта обследования нежилого помещения подвала от 12.01.2009 ввиду того, что он составлен и подписан представителями организаций, заинтересованных в проведении государственной регистрации, то он не принимается во внимание, так как содержащиеся в нем выводы подтверждаются и другими, имеющимися в материалах дела доказательствами.
В силу ст. ст. 65 и 200 АПК РФ именно на регистрационный орган возложена обязанность доказать обстоятельства, положенные им в основу обжалуемого ненормативного акта. Таких доказательств ответчиком не представлено.
Иных доводов, способных повлечь за собой отмену обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тульской области от 24.09.2009 по делу N А68-5255/2009-209/5 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.Н.ТИМАШКОВА
Судьи
Н.В.ЕРЕМИЧЕВА
О.Г.ТУЧКОВА
Е.Н.ТИМАШКОВА
Судьи
Н.В.ЕРЕМИЧЕВА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)