Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2009 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 ноября 2009 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Плотниковой Л.Н., судей Айбатулина К.К. и Улько Е.В., при участии в судебном заседании от ответчиков - администрации городского округа город-курорт Ессентуки - Круглова В.И. (доверенность от 13.03.2009), Еремина Е.И. (доверенность от 22.12.2009), от третьего лица - Комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки - Шедрикова М.А. (доверенность от 22.12.2008), в отсутствие истца - товарищества собственников жилья "Надежда-2007", ответчика - Управления Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю (Ессентукский межрайонный отдел), третьих лиц - общества с ограниченной ответственностью "Санитарно-курортное управление" и Черных Л.А., извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы Комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки и администрации г. Ессентуки на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2009 (судьи Параскевова С.А., Жуков Е.В., Винокурова Н.В.) по делу N А63-11300/2008, установил следующее.
Товарищество собственников жилья "Надежда-2007" (далее - ТСЖ "Надежда-2007") обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к администрации городского округа город-курорт Ессентуки (далее - администрация) о признании недействительной регистрации права собственности муниципального образования городского округа города-курорта Ессентуки на нежилое помещение площадью 80,4 кв. м в жилом доме по адресу: г. Ессентуки, ул. Долина Роз, 23 (кадастровый номер 26:30:000000:0000:6986/173:1001-1011/А); о признании права общей долевой собственности собственников квартир на нежилое помещение, находящееся по адресу: г. Ессентуки, ул. Долина Роз, 23, площадью 80,4 кв. м., кадастровый номер 26:30:000000:0000:6986/173:1001-1011/А.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки (далее - комитет), ООО "Санитарно-курортное управление" (далее - общество), Черных Л.А.
Определением от 01.11.2008 в качестве ответчика привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю Ессентукский межрайонный отдел (далее - регистрационная служба).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 13.05.2009 (судья Сиротин И.В.) в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд исходил из того, что нежилое помещение является самостоятельным объектом недвижимости, поэтому не может быть отнесено к общему имуществу ТСЖ. Суд указал, что государственная регистрация права собственности на нежилое помещение в литере "А" за администрацией проведена в соответствии с законодательством. Суд пришел к выводу, что на основании статей 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 и статей 37 - 40 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу могут быть отнесены только те помещения, которые непосредственно предназначены для обслуживания, использования и доступа к квартирам жилого дома и иным находящимся в общей собственности помещениям, тесно связаны с ними назначением и следуют их судьбе.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2009 решение от 13.05.2009 отменено, требования ТСЖ удовлетворены. Суд признал недействительной регистрацию права собственности муниципального образования городского округа города-курорта Ессентуки на нежилые помещения, приняв за основу вывод о том, что наличие в спорных помещениях вентилей и коммуникаций является достаточным основанием для удовлетворения иска.
В кассационных жалобах администрация и комитет просят апелляционное постановление отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции от 13.05.2009. В обоснование жалоб заявители ссылаются на выписку из реестра от 17.02.2005 N 583 о регистрации права муниципальной собственности и указывают, что основанием для регистрации права явилось решение Малого совета Ставропольского края Совета народных депутатов от 24.12.1992 N 110, которое не оспорено и не отменено. По мнению заявителей, спорное нежилое помещение не является техническим подвалом, поскольку используется как самостоятельный объект недвижимого имущества. Из технического паспорта видно, что указанные помещения являются нежилыми (подвальными) помещениями общебытового назначения.
В отзыве на кассационные жалобы ТСЖ "Надежда-2007" просит оставить судебный акт без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения, указывая, что выводы апелляционного суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.
В судебном заседании представители администрации и комитета поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах.
В судебном заседании 11.11.2009 объявлен перерыв до 17 часов 12.11.2009.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителей администрации и комитета, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационные жалобы подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, спор по данному делу возник между ТСЖ "Надежда-2007" и администрацией по вопросу права собственности на нежилые помещения площадью 80,4 кв. м в литере "А", подвал (номера на поэтажном плане 1-11), расположенные в жилом доме по адресу г. Ессентуки, улица Долина Роз, 23.
Спорное имущество администрация зарегистрировала за собой на праве собственности 07.04.2005, что подтверждается свидетельством, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю серии 26 АА N 029775.
Решением собрания собственников жилых помещений в доме N 23 по улице Долина Роз в городе Ессентуки 20.07.2006 создано ТСЖ "Надежда-2007".
Нежилые помещения (подвал) площадью 80,4 кв. м переданы в муниципальную собственность г. Ессентуки решением Малого Совета Ставропольского края Советов народных депутатов от 24.12.1992 N 110. На момент передачи в муниципальную собственность имущество принадлежало жилищно-эксплуатационному участку N 2.
Согласно выписке из реестра муниципальной собственности г. Ессентуки от 17.02.2005 N 583 нежилые помещения (литера "А", подвал, номера помещений 1-11) общей площадью 80,4 кв. м, находящиеся в г. Ессентуки по ул. Долина Роз, 23, является муниципальной собственностью.
ТСЖ "Надежда-2007" иск мотивировало ссылкой на статьи 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав также, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности технические этажи и подвалы, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
При рассмотрении спора суды первой и апелляционной инстанций пришли к противоположным выводам, основанным на заключении эксперта от 13.02.2009.
В обоснование отказа в удовлетворении иска суд первой инстанции сослался на вывод эксперта о возможности выноса за пределы спорных помещений регулирующей арматуры (заключение по первому вопросу). Основываясь на выводах этого же эксперта, суд апелляционной инстанции признал подвал техническим помещением, предназначенным исключительно для обслуживания жилых квартир, поскольку по нему проходят коммуникации, а в муниципальных помещениях расположены вентили и иная запорная арматура.
Между тем суды не приняли во внимание следующие существенные для дела обстоятельства.
Согласно экспликации к поэтажному плану жилого дома в подвале площадью 861 кв. м предусмотрены специальные помещения, предназначенные для технического обслуживания дом (вентиляционная, щитовая), место расположения которых не выяснено (приложение N 1, л.д. 34, 42). Из пояснений истца, администрации и комитета следует, что во встроенном помещении, расположенном в подвале жилого дома, с 1993 года размещена парикмахерская. Условия использования помещения данным лицом и его статус не выяснены. Фактический пользователь спорным помещением к участию в деле не привлечен.
На основании пункта 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно пункту 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами. Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.
Из толкования во взаимосвязи названных норм следует, что предъявляя в арбитражный суд иск о признании права общей долевой собственности, товарищество не могло иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. Оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу.
Вывод судов о наличии у товарищества прав материального истца является неверным. Согласно правовой позиции, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 27.06.2006 N 1821/06, товарищество участвует в подобных делах в качестве законного представителя собственников помещений.
При этом собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском. Однако в деле такие документы отсутствуют, и судами не проверялось, сколько в доме собственников помещений и наделили ли они необходимыми полномочиями товарищество.
Правовая природа предъявленного товариществом иска о признании права общей долевой собственности домовладельцев на общее имущество здания зависит от того, кто фактически владеет спорным подвальным помещением и его использует.
Если собственники помещений в доме фактически владеют данным объектом недвижимости (правомерно имеют или получили свободный доступ в эту часть подвала), то иск товарищества следовало рассмотреть как требование, аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его прав, не связанных с лишением владения и применить к нему правила статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Если же собственники помещений в доме фактически не владеют недвижимым имуществом, право на которое зарегистрировано за городом Ессентуки, то вопрос о праве собственности на такое имущество может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска, с соблюдением правил, предусмотренных статьями 223 и 302 Гражданского кодекса.
Соответствующие правовые подходы выработаны в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.11.2007 N 8665/07, от 04.09.2007 N 3039/07, от 27.01.2009 N 10527/08 и ряде других.
Кроме того, признавая спорный объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев, суд исходил из результатов строительно-технической экспертизы и не учел иных критериев, в том числе правового характера, указанных в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
На основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу дома, на которое возникает право общей долевой собственности домовладельцев, относятся в том числе: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
При этом общеизвестно и не нуждается в доказывании, что все многоэтажные многоквартирные жилые дома в силу существующих в строительстве технологий строятся таким образом, что в подвале каждого такого дома проходят трубы отопления, водоснабжения, канализации, вентиляционные короба с соответствующими устройствами на них, обслуживающие более одной квартиры или нежилого помещения.
Следовательно, проведение строительно-технической экспертизы, отвечающей лишь на вопросы о наличии подобных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей части подвала, само по себе не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев на основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В силу прямого указания этой нормы право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы, доступ в которые должен быть открыт постоянно для технического обслуживания оборудования. При этом подлежат учету требования строительных норм и правил, регламентирующие порядок проектирования и строительства зданий.
В частности, согласно СНиП 2.08.01-89, принятого взамен его СНиП 31-01-2003 и СНиП 2.08.02-89, распространяемого на проектирование помещений общественного назначения, встроенных в жилые здания, предусмотрена возможность размещения в подвальных и цокольных этажах зданий нежилых помещений различного назначения (включая предприятия бытового обслуживания). Указанные строительные нормы содержат расшифровку терминов и определений, из которых следует, что при проектировании зданий подвальный и технический этаж не являются идентичными помещениями. Согласно СНиП 31-01-2003 состав помещений определяется заказчиком-застройщиком в задании на проектирование.
В строительных нормах и правилах (например, СНиП 2.08.-2-89) предусмотрено как наличие помещений для установки и управления инженерным и технологическим оборудованием зданий и кладовых, располагаемых в подвалах.
Как видно из апелляционной жалобы ТСЖ "Надежда-2007", требованием мотивировано не необходимостью создания изолированных технических помещений для установки инженерного и коммуникационного оборудования, а использованием кладовых и колясочных.
Содержащееся в строительных нормах и правилах условие об обеспечении доступа к запорным устройствам (вентилям) коммуникаций предполагает согласование всеми собственниками помещений в здании порядка пользования указанными коммуникациями. Требование об установлении такого порядка предметом иска не является.
В определении суда первой инстанции от 11.12.2008 о назначении экспертизы перед экспертами были поставлены вопросы: расположены ли в спорном помещении инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения в жилом доме оборудование; предназначено ли спорное помещение для обслуживания более чем одного помещения в жилом доме; являются ли данные помещения техническими; предназначены ли спорные помещения для обслуживания более одного помещения в жилом доме и возможно ли техническое обслуживание коммуникаций жилого помещения без использования спорного.
Однозначный ответ на поставленные перед экспертом вопросы не получен.
Вопрос о том, является ли спорная часть подвала технической, требующей постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля, судом по настоящему делу не выяснен.
Не проверил суд и условия эксплуатации упомянутых коммуникаций и оборудования с момента их установки (обновления) с учетом размещения на площади спорного объекта парикмахерской.
Суд также не учел, что результаты строительно-технической экспертизы подлежали оценке с учетом нормативных требований к определению состава инженерных коммуникаций, входящих в общее имущество дома, предусмотренных Правительством Российской Федерации в постановлении от 13.08.2006 N 491.
Устранение отмеченных недостатков в суде кассационной инстанции недопустимо в силу прямого указания Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.05.2009 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2009 по делу N А63-11300/2008 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 16.11.2009 ПО ДЕЛУ N А63-11300/2008
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 ноября 2009 г. по делу N А63-11300/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2009 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 ноября 2009 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Плотниковой Л.Н., судей Айбатулина К.К. и Улько Е.В., при участии в судебном заседании от ответчиков - администрации городского округа город-курорт Ессентуки - Круглова В.И. (доверенность от 13.03.2009), Еремина Е.И. (доверенность от 22.12.2009), от третьего лица - Комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки - Шедрикова М.А. (доверенность от 22.12.2008), в отсутствие истца - товарищества собственников жилья "Надежда-2007", ответчика - Управления Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю (Ессентукский межрайонный отдел), третьих лиц - общества с ограниченной ответственностью "Санитарно-курортное управление" и Черных Л.А., извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы Комитета по муниципальной собственности г. Ессентуки и администрации г. Ессентуки на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2009 (судьи Параскевова С.А., Жуков Е.В., Винокурова Н.В.) по делу N А63-11300/2008, установил следующее.
Товарищество собственников жилья "Надежда-2007" (далее - ТСЖ "Надежда-2007") обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к администрации городского округа город-курорт Ессентуки (далее - администрация) о признании недействительной регистрации права собственности муниципального образования городского округа города-курорта Ессентуки на нежилое помещение площадью 80,4 кв. м в жилом доме по адресу: г. Ессентуки, ул. Долина Роз, 23 (кадастровый номер 26:30:000000:0000:6986/173:1001-1011/А); о признании права общей долевой собственности собственников квартир на нежилое помещение, находящееся по адресу: г. Ессентуки, ул. Долина Роз, 23, площадью 80,4 кв. м., кадастровый номер 26:30:000000:0000:6986/173:1001-1011/А.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по муниципальной собственности г. Ессентуки (далее - комитет), ООО "Санитарно-курортное управление" (далее - общество), Черных Л.А.
Определением от 01.11.2008 в качестве ответчика привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю Ессентукский межрайонный отдел (далее - регистрационная служба).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 13.05.2009 (судья Сиротин И.В.) в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд исходил из того, что нежилое помещение является самостоятельным объектом недвижимости, поэтому не может быть отнесено к общему имуществу ТСЖ. Суд указал, что государственная регистрация права собственности на нежилое помещение в литере "А" за администрацией проведена в соответствии с законодательством. Суд пришел к выводу, что на основании статей 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 и статей 37 - 40 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу могут быть отнесены только те помещения, которые непосредственно предназначены для обслуживания, использования и доступа к квартирам жилого дома и иным находящимся в общей собственности помещениям, тесно связаны с ними назначением и следуют их судьбе.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2009 решение от 13.05.2009 отменено, требования ТСЖ удовлетворены. Суд признал недействительной регистрацию права собственности муниципального образования городского округа города-курорта Ессентуки на нежилые помещения, приняв за основу вывод о том, что наличие в спорных помещениях вентилей и коммуникаций является достаточным основанием для удовлетворения иска.
В кассационных жалобах администрация и комитет просят апелляционное постановление отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции от 13.05.2009. В обоснование жалоб заявители ссылаются на выписку из реестра от 17.02.2005 N 583 о регистрации права муниципальной собственности и указывают, что основанием для регистрации права явилось решение Малого совета Ставропольского края Совета народных депутатов от 24.12.1992 N 110, которое не оспорено и не отменено. По мнению заявителей, спорное нежилое помещение не является техническим подвалом, поскольку используется как самостоятельный объект недвижимого имущества. Из технического паспорта видно, что указанные помещения являются нежилыми (подвальными) помещениями общебытового назначения.
В отзыве на кассационные жалобы ТСЖ "Надежда-2007" просит оставить судебный акт без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения, указывая, что выводы апелляционного суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.
В судебном заседании представители администрации и комитета поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах.
В судебном заседании 11.11.2009 объявлен перерыв до 17 часов 12.11.2009.
Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителей администрации и комитета, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационные жалобы подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, спор по данному делу возник между ТСЖ "Надежда-2007" и администрацией по вопросу права собственности на нежилые помещения площадью 80,4 кв. м в литере "А", подвал (номера на поэтажном плане 1-11), расположенные в жилом доме по адресу г. Ессентуки, улица Долина Роз, 23.
Спорное имущество администрация зарегистрировала за собой на праве собственности 07.04.2005, что подтверждается свидетельством, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю серии 26 АА N 029775.
Решением собрания собственников жилых помещений в доме N 23 по улице Долина Роз в городе Ессентуки 20.07.2006 создано ТСЖ "Надежда-2007".
Нежилые помещения (подвал) площадью 80,4 кв. м переданы в муниципальную собственность г. Ессентуки решением Малого Совета Ставропольского края Советов народных депутатов от 24.12.1992 N 110. На момент передачи в муниципальную собственность имущество принадлежало жилищно-эксплуатационному участку N 2.
Согласно выписке из реестра муниципальной собственности г. Ессентуки от 17.02.2005 N 583 нежилые помещения (литера "А", подвал, номера помещений 1-11) общей площадью 80,4 кв. м, находящиеся в г. Ессентуки по ул. Долина Роз, 23, является муниципальной собственностью.
ТСЖ "Надежда-2007" иск мотивировало ссылкой на статьи 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав также, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности технические этажи и подвалы, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
При рассмотрении спора суды первой и апелляционной инстанций пришли к противоположным выводам, основанным на заключении эксперта от 13.02.2009.
В обоснование отказа в удовлетворении иска суд первой инстанции сослался на вывод эксперта о возможности выноса за пределы спорных помещений регулирующей арматуры (заключение по первому вопросу). Основываясь на выводах этого же эксперта, суд апелляционной инстанции признал подвал техническим помещением, предназначенным исключительно для обслуживания жилых квартир, поскольку по нему проходят коммуникации, а в муниципальных помещениях расположены вентили и иная запорная арматура.
Между тем суды не приняли во внимание следующие существенные для дела обстоятельства.
Согласно экспликации к поэтажному плану жилого дома в подвале площадью 861 кв. м предусмотрены специальные помещения, предназначенные для технического обслуживания дом (вентиляционная, щитовая), место расположения которых не выяснено (приложение N 1, л.д. 34, 42). Из пояснений истца, администрации и комитета следует, что во встроенном помещении, расположенном в подвале жилого дома, с 1993 года размещена парикмахерская. Условия использования помещения данным лицом и его статус не выяснены. Фактический пользователь спорным помещением к участию в деле не привлечен.
На основании пункта 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно пункту 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами. Таким образом, право собственности на общее имущество многоквартирного дома на основании законодательных положений может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не товариществу собственников жилья как юридическому лицу.
Из толкования во взаимосвязи названных норм следует, что предъявляя в арбитражный суд иск о признании права общей долевой собственности, товарищество не могло иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. Оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу.
Вывод судов о наличии у товарищества прав материального истца является неверным. Согласно правовой позиции, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 27.06.2006 N 1821/06, товарищество участвует в подобных делах в качестве законного представителя собственников помещений.
При этом собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском. Однако в деле такие документы отсутствуют, и судами не проверялось, сколько в доме собственников помещений и наделили ли они необходимыми полномочиями товарищество.
Правовая природа предъявленного товариществом иска о признании права общей долевой собственности домовладельцев на общее имущество здания зависит от того, кто фактически владеет спорным подвальным помещением и его использует.
Если собственники помещений в доме фактически владеют данным объектом недвижимости (правомерно имеют или получили свободный доступ в эту часть подвала), то иск товарищества следовало рассмотреть как требование, аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его прав, не связанных с лишением владения и применить к нему правила статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Если же собственники помещений в доме фактически не владеют недвижимым имуществом, право на которое зарегистрировано за городом Ессентуки, то вопрос о праве собственности на такое имущество может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска, с соблюдением правил, предусмотренных статьями 223 и 302 Гражданского кодекса.
Соответствующие правовые подходы выработаны в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.11.2007 N 8665/07, от 04.09.2007 N 3039/07, от 27.01.2009 N 10527/08 и ряде других.
Кроме того, признавая спорный объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев, суд исходил из результатов строительно-технической экспертизы и не учел иных критериев, в том числе правового характера, указанных в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
На основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу дома, на которое возникает право общей долевой собственности домовладельцев, относятся в том числе: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
При этом общеизвестно и не нуждается в доказывании, что все многоэтажные многоквартирные жилые дома в силу существующих в строительстве технологий строятся таким образом, что в подвале каждого такого дома проходят трубы отопления, водоснабжения, канализации, вентиляционные короба с соответствующими устройствами на них, обслуживающие более одной квартиры или нежилого помещения.
Следовательно, проведение строительно-технической экспертизы, отвечающей лишь на вопросы о наличии подобных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей части подвала, само по себе не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев на основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В силу прямого указания этой нормы право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы, доступ в которые должен быть открыт постоянно для технического обслуживания оборудования. При этом подлежат учету требования строительных норм и правил, регламентирующие порядок проектирования и строительства зданий.
В частности, согласно СНиП 2.08.01-89, принятого взамен его СНиП 31-01-2003 и СНиП 2.08.02-89, распространяемого на проектирование помещений общественного назначения, встроенных в жилые здания, предусмотрена возможность размещения в подвальных и цокольных этажах зданий нежилых помещений различного назначения (включая предприятия бытового обслуживания). Указанные строительные нормы содержат расшифровку терминов и определений, из которых следует, что при проектировании зданий подвальный и технический этаж не являются идентичными помещениями. Согласно СНиП 31-01-2003 состав помещений определяется заказчиком-застройщиком в задании на проектирование.
В строительных нормах и правилах (например, СНиП 2.08.-2-89) предусмотрено как наличие помещений для установки и управления инженерным и технологическим оборудованием зданий и кладовых, располагаемых в подвалах.
Как видно из апелляционной жалобы ТСЖ "Надежда-2007", требованием мотивировано не необходимостью создания изолированных технических помещений для установки инженерного и коммуникационного оборудования, а использованием кладовых и колясочных.
Содержащееся в строительных нормах и правилах условие об обеспечении доступа к запорным устройствам (вентилям) коммуникаций предполагает согласование всеми собственниками помещений в здании порядка пользования указанными коммуникациями. Требование об установлении такого порядка предметом иска не является.
В определении суда первой инстанции от 11.12.2008 о назначении экспертизы перед экспертами были поставлены вопросы: расположены ли в спорном помещении инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения в жилом доме оборудование; предназначено ли спорное помещение для обслуживания более чем одного помещения в жилом доме; являются ли данные помещения техническими; предназначены ли спорные помещения для обслуживания более одного помещения в жилом доме и возможно ли техническое обслуживание коммуникаций жилого помещения без использования спорного.
Однозначный ответ на поставленные перед экспертом вопросы не получен.
Вопрос о том, является ли спорная часть подвала технической, требующей постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля, судом по настоящему делу не выяснен.
Не проверил суд и условия эксплуатации упомянутых коммуникаций и оборудования с момента их установки (обновления) с учетом размещения на площади спорного объекта парикмахерской.
Суд также не учел, что результаты строительно-технической экспертизы подлежали оценке с учетом нормативных требований к определению состава инженерных коммуникаций, входящих в общее имущество дома, предусмотренных Правительством Российской Федерации в постановлении от 13.08.2006 N 491.
Устранение отмеченных недостатков в суде кассационной инстанции недопустимо в силу прямого указания Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.05.2009 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2009 по делу N А63-11300/2008 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.Н.ПЛОТНИКОВА
Судьи
К.К.АЙБАТУЛИН
Е.В.УЛЬКО
Л.Н.ПЛОТНИКОВА
Судьи
К.К.АЙБАТУЛИН
Е.В.УЛЬКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)