Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2010 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 30 марта 2010 года.
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Юдиной Л.А.,
судей Капустиной Л.А., Можеевой Е.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Полянской О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Саморуковой Ирины Владимировны, г. Смоленск, на решение Арбитражного суда Смоленской области от 20 ноября 2009 года по делу N А62-5243/2009 (судья Ткаченко В.А.), принятое
по иску администрации города Смоленска, г. Смоленск,
к индивидуальному предпринимателю Саморуковой Ирине Владимировне, г. Смоленск,
о взыскании 114 194 руб., и
по встречному иску индивидуального предпринимателя Саморуковой Ирины Владимировны, г. Смоленск,
к администрации города Смоленска, г. Смоленск,
о признании договора аренды незаключенным,
при участии:
- от истца: индивидуального предпринимателя Саморуковой И.В. на основании свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя серии 67 N 001315190 от 12.05.2006 г.; Зиновьева С.Е. - представителя по доверенности от 25.06.2009;
- от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом,
администрация г. Смоленска обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с иском к индивидуальному предпринимателю Саморуковой И.В. (далее - ИП Саморукова И.В.) о взыскании 114 194 руб., в том числе задолженности по арендной плате в период с января по июль 2009 года в сумме 89 765 руб. 55 коп. и неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы в период с 05.01.2009 по 07.07.2009 в сумме 24 428 руб. 45 коп.
ИП Саморукова И.В. предъявила встречный иск о признании договора аренды нежилого помещения N 2641/08 от 25.04.2008 недействительным.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 20 ноября 2009 года первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым решением, ИП Саморукова И.В. обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять новый судебный акт.
По мнению заявителя, судом нарушены нормы материального и процессуального права.
При этом заявитель указывает на то, что ответчиком в судебном заседании было заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения в Промышленном районном суде г. Смоленска иска одного из собственников помещений дома N 4 по ул. Тенишевой к администрации г. Смоленска о признании незаконным регистрации права собственности администрации г. Смоленска на подвальные помещения и лестничные клетки указанного дома, однако судом данное ходатайство не было рассмотрено.
Также заявитель утверждает, что судом не дана оценка акту осмотра подвального помещения, расположенного в доме N 4 по ул. Тенишевой и используемого ИП Саморуковой И.В. с 12.11.2009; коллективному заявлению собственников помещений дома N 4 по ул. Тенишевой от 20.08.2009; письму N 7-3204 от 21.07.2009, а также письму N 24-6911 от 02.09.2009 с приложенным реестром помещений, принадлежащих городу Смоленску в доме N 4 по ул. Тенишевой.
Кроме этого, заявитель, ссылаясь на ст. 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полагает, что суд при осуществлении судопроизводства не обеспечил равноправия и состязательности сторон, поскольку письменные доказательства истца предоставлялись только суду, а ответчик не получал копии данных документов.
Администрация г. Смоленска с доводами апелляционной жалобы не согласилась по основаниям, изложенным в письменном отзыве на апелляционную жалобу, просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебное заседание апелляционной инстанции администрация г. Смоленска своего представителя не направила, хотя о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.
Дело рассмотрено в отсутствие администрации г. Смоленска в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав мнение представителя ИП Саморуковой И.В., арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Как видно из материалов дела, между администрацией г. Смоленска (арендодателем) и ИП Саморуковой И.В. (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения N 2641/08 от 25.04.2008, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование (аренду) нежилое помещение площадью 145,6 кв. м (в том числе подвальное 145,6 кв. м), являющееся муниципальной собственностью, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Тенишевой, д. 4, для использования под офис - 25 кв. м; торговлю - 120,6 кв. м (л.д. 9 - 11).
Согласно пункту 1.2 договора размер арендной платы устанавливается в соответствии с порядком, определяемым органом местного самоуправления города Смоленска.
Разделом 3 договора установлен порядок платежей и расчетов по договору.
В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы за нежилое помещение составляет на момент подписания договора 153 883 руб. 79 коп. в год.
Арендатор ежемесячно перечисляет в счет арендных платежей предоплату до 5 числа текущего месяца в сумме 12 823 руб. 65 коп.
Факт передачи администрацией г. Смоленска ИП Саморуковой И.В. нежилого помещения по адресу: г. Смоленск, ул. Тенишевой, д. 4, подтверждается актом сдачи-приемки нежилого помещения в аренду от 01.01.2008, подписанным сторонами договора (л.д. 12).
Обязанность по своевременному внесению арендной платы ответчиком не исполнялась надлежащим образом, в связи с чем за период с января по июль 2009 года образовалась задолженность.
Письмом N 24-1619 от 05.03.2009 истец предложил ответчику погасить образовавшуюся задолженность (л.д. 16).
Поскольку требование арендодателя о погашении задолженности не было исполнено арендатором, истец обратился с настоящим иском в суд.
Считая договор аренды нежилого помещения N 2641/08 от 25.04.2008 недействительной сделкой, поскольку сдаваемое в аренду нежилое помещение входит в состав общей долевой собственности и принадлежит собственникам помещений многоквартирного дома N 4 по ул. Тенишевой, ИП Саморукова И.В. обратилась со встречным иском в суд.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из наличия у ответчика задолженности по арендным платежам.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции не нашел оснований для признания договора аренды нежилого помещения N 2641/08 от 25.04.2008 недействительной сделкой, установив, что спорное нежилое помещение является муниципальной собственностью, в связи с чем администрация г. Смоленска вправе была заключать договор аренды данного помещения.
Арбитражный суд апелляционной инстанции считает данные выводы соответствующими законодательству и фактическим обстоятельствам дела.
В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В данном случае правоотношения сторон возникли из договора аренды нежилого помещения N 2641/08 от 25.04.2008.
Правовое регулирование указанного договора предусмотрено параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1.1.2 указанного выше договора установлен срок его действия - с 01.01.2008 по 29.12.2008.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Поскольку по истечении срока договора ИП Саморукова И.В. продолжала пользоваться арендованным имуществом, судебная коллегия приходит к выводу, что договор аренды нежилого помещения N 2641/08 от 25.04.2008 возобновлен на тех же условиях.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как видно, по условиям п. 3.2 договора арендатор обязался ежемесячно перечислять за аренду нежилого помещения предоплату до 5 числа текущего месяца в размере 12 823 руб. 65 коп.
Факт пользования арендуемым помещением в период времени с 01.01.2009 по 31.07.2009, о взыскании задолженности за который заявлен иск, ИП Саморуковой И.В. не оспаривается.
Вместе с тем доказательств, подтверждающих уплату арендных платежей в указанный период времени, ИП Саморуковой И.В., в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено.
Таким образом, суд первой инстанции по праву признал подлежащей взысканию задолженность по договору аренды в сумме 89 765 руб. 55 коп.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 4.1 договора аренды нежилого помещения N 2641/08 от 25.04.2008 установлено, что в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, начисляется пеня по 0,3% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Заявленная истцом ко взысканию неустойка в сумме 24 428 руб. 45 коп. рассчитана согласно п. 4.1 договора аренды нежилого помещения N 2641/08 от 25.04.2008 в размере 0,3% в день от несвоевременно погашенной задолженности за каждый день просрочки.
ИП Саморукова И.В. представленный расчет не оспорила, своего контррасчета не представила.
Таким образом, суд первой инстанции по праву взыскал с ИП Саморуковой И.В. неустойку в сумме 24 428 руб. 45 коп.
При этом судебная коллегия находит обоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания указанной сделки недействительной в связи со следующим.
Как видно, встречные исковые требования ИП Саморуковой И.В. касаются признания недействительным договора аренды нежилого помещения N 2641/08 от 25.04.2008 по тем основаниям, что администрация г. Смоленска не является собственником сданного в аренду нежилого помещения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
В соответствии с пунктом 2 Постановления Верховного Совета Российской Федерации N 3020-1 от 27.12.1991 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" объекты государственной собственности, указанные в приложении N 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).
Согласно приложению N 3 к указанному Постановлению жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения, являются объектами муниципальной собственности.
Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, здание, где расположено спорное помещение, 1929 года постройки. На основании решения 11 сессии Смоленского областного совета народных депутатов от 04.04.1992 (л.д. 62 - 65) нежилое подвальное помещение, переданное в аренду, зарегистрировано в реестре муниципального имущества как самостоятельный объект недвижимости, сформированный органами технической инвентаризации (л.д. 44 - 49).
Как видно, спорные нежилые помещения числятся в реестре муниципальной собственности, что подтверждается выпиской из реестра муниципальной собственности (л.д. 43).
Согласно разъяснениям, изложенным в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", субъектами права федеральной, государственной и муниципальной собственности являются Российская Федерация, соответствующие субъекты Российской Федерации, муниципальные образования на переданное в их собственность имущество в порядке, установленном Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр федеральной, государственной и муниципальной собственности.
До момента внесения объектов в соответствующий реестр таким документом является перечень объектов, составленный в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 22.12.93 N 2265 "О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации" и Положением об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности, утвержденным распоряжением Президента Российской Федерации от 18.03.92 N 114-рп.
При разрешении споров о праве собственности в отношении объектов, не включенных или необоснованно включенных в указанные реестр или перечень, арбитражный суд при определении их принадлежности соответствующим субъектам на праве собственности руководствуется приложениями N 1, 2 и 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 N 3020-1.
Исходя из изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что спорное нежилое помещения является муниципальной собственностью.
Нахождение же в спорном помещении сетей отопления, холодного и горячего водоснабжения и канализации не может служить достаточным основанием для отнесения данного помещения к вспомогательному.
В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, согласно подпункту "а" пункта 2 которых в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования.
Из приведенных норм следует, что к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение.
Доказательств, свидетельствующих об использовании спорных помещений в целях обслуживания жилых помещений д. 4 по ул. Тенишевой, г. Смоленска, в материалах дела не содержится.
Напротив, данное помещение находится в аренде у ИП Саморуковой И.В.
К тому же в момент возникновения муниципальной собственности на спорное помещение положения статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не действовали, следовательно, право общей собственности на спорное помещение не могло возникнуть, данное помещение могло поступить лишь в муниципальную собственность. Возникшее в надлежащем порядке право муниципальной собственности на спорное помещение может быть прекращено лишь по основаниям, установленным статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Такой подход соответствует сложившейся судебной практике, в частности, выводам Судебной коллегии Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенным в Определении от 02.06.2009 N ВАС-7492/09.
Исходя из изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что сданное ИП Саморуковой И.В. нежилое помещение является муниципальной собственностью и администрация г. Смоленска была вправе в соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации сдавать его в аренду.
В связи с этим не имеющим правового значения при рассмотрении настоящего спора по существу признается довод заявителя о том, что судом не дана оценка акту осмотра подвального помещения, расположенного в доме N 4 по ул. Тенишевой и используемого ИП Саморуковой И.В. с 12.11.2009; коллективному заявлению собственников помещений дома N 4 по ул. Тенишевой от 20.08.2009; письму N 7-3204 от 21.07.2009, а также письму N 24-6911 от 02.09.2009 с приложенным реестром помещений, принадлежащих городу Смоленску в доме N 4 по ул. Тенишевой.
Таким образом, суд первой инстанции по праву отказал в удовлетворении встречных исковых требований.
При этом довод заявителя о том, что судом не было рассмотрено ходатайство ИП Саморуковой И.В. о приостановлении производства по делу в связи с рассмотрением в Промышленном районном суде г. Смоленска иска одного из собственников помещений дома N 4 по ул. Тенишевой к администрации г. Смоленска о признании незаконным регистрации права собственности администрации г. Смоленска на подвальные помещения и лестничные клетки указанного дома, подлежит отклонению.
Как видно из протокола судебного заседания от 13.11.2009 (л.д. 66 - 67), представителями ИП Саморуковой И.В. указанное ходатайство не заявлялось. При этом каких-либо замечаний на протокол судебного заседания ИП Саморуковой И.В. в установленном порядке не представлено.
Кроме этого, основания для приостановления производства по делу установлены ст. 143, 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Так, в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого, в частности, судом общей юрисдикции.
Однако судебная коллегия приходит к выводу, что рассмотрение указанного иска в Промышленном районном суде г. Смоленска не влияет на рассмотрение спора о взыскании с ИП Саморуковой И.В. арендных платежей по договору аренды нежилого помещения N 2641/08 от 25.04.2008.
Не нашел своего подтверждения довод заявителя, со ссылкой на ст. 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о том, что суд при осуществлении судопроизводства не обеспечил равноправия и состязательности сторон, поскольку письменные доказательства истца предоставлялись только суду, а ответчик не получал копии данных документов.
Кроме этого, пунктом 1 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено право лица, участвующего в деле, знакомиться с материалами дела.
В силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.
При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Смоленской области от 20 ноября 2009 года принято в соответствии с нормами материального и процессуального права, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Смоленской области от 20 ноября 2009 года по делу N А62-5243/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Саморуковой Ирины Владимировны, г. Смоленск, - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.03.2010 ПО ДЕЛУ N А62-5243/2009 ПО ДЕЛУ О ВЗЫСКАНИИ ЗАДОЛЖЕННОСТИ И НЕУСТОЙКИ ЗА НАРУШЕНИЕ СРОКОВ ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ (ОСНОВНОЕ ТРЕБОВАНИЕ).
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 марта 2010 г. по делу N А62-5243/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2010 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 30 марта 2010 года.
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Юдиной Л.А.,
судей Капустиной Л.А., Можеевой Е.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Полянской О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Саморуковой Ирины Владимировны, г. Смоленск, на решение Арбитражного суда Смоленской области от 20 ноября 2009 года по делу N А62-5243/2009 (судья Ткаченко В.А.), принятое
по иску администрации города Смоленска, г. Смоленск,
к индивидуальному предпринимателю Саморуковой Ирине Владимировне, г. Смоленск,
о взыскании 114 194 руб., и
по встречному иску индивидуального предпринимателя Саморуковой Ирины Владимировны, г. Смоленск,
к администрации города Смоленска, г. Смоленск,
о признании договора аренды незаключенным,
при участии:
- от истца: индивидуального предпринимателя Саморуковой И.В. на основании свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя серии 67 N 001315190 от 12.05.2006 г.; Зиновьева С.Е. - представителя по доверенности от 25.06.2009;
- от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом,
установил:
администрация г. Смоленска обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с иском к индивидуальному предпринимателю Саморуковой И.В. (далее - ИП Саморукова И.В.) о взыскании 114 194 руб., в том числе задолженности по арендной плате в период с января по июль 2009 года в сумме 89 765 руб. 55 коп. и неустойки за нарушение сроков внесения арендной платы в период с 05.01.2009 по 07.07.2009 в сумме 24 428 руб. 45 коп.
ИП Саморукова И.В. предъявила встречный иск о признании договора аренды нежилого помещения N 2641/08 от 25.04.2008 недействительным.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 20 ноября 2009 года первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым решением, ИП Саморукова И.В. обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять новый судебный акт.
По мнению заявителя, судом нарушены нормы материального и процессуального права.
При этом заявитель указывает на то, что ответчиком в судебном заседании было заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения в Промышленном районном суде г. Смоленска иска одного из собственников помещений дома N 4 по ул. Тенишевой к администрации г. Смоленска о признании незаконным регистрации права собственности администрации г. Смоленска на подвальные помещения и лестничные клетки указанного дома, однако судом данное ходатайство не было рассмотрено.
Также заявитель утверждает, что судом не дана оценка акту осмотра подвального помещения, расположенного в доме N 4 по ул. Тенишевой и используемого ИП Саморуковой И.В. с 12.11.2009; коллективному заявлению собственников помещений дома N 4 по ул. Тенишевой от 20.08.2009; письму N 7-3204 от 21.07.2009, а также письму N 24-6911 от 02.09.2009 с приложенным реестром помещений, принадлежащих городу Смоленску в доме N 4 по ул. Тенишевой.
Кроме этого, заявитель, ссылаясь на ст. 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полагает, что суд при осуществлении судопроизводства не обеспечил равноправия и состязательности сторон, поскольку письменные доказательства истца предоставлялись только суду, а ответчик не получал копии данных документов.
Администрация г. Смоленска с доводами апелляционной жалобы не согласилась по основаниям, изложенным в письменном отзыве на апелляционную жалобу, просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебное заседание апелляционной инстанции администрация г. Смоленска своего представителя не направила, хотя о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.
Дело рассмотрено в отсутствие администрации г. Смоленска в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав мнение представителя ИП Саморуковой И.В., арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Как видно из материалов дела, между администрацией г. Смоленска (арендодателем) и ИП Саморуковой И.В. (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения N 2641/08 от 25.04.2008, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование (аренду) нежилое помещение площадью 145,6 кв. м (в том числе подвальное 145,6 кв. м), являющееся муниципальной собственностью, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Тенишевой, д. 4, для использования под офис - 25 кв. м; торговлю - 120,6 кв. м (л.д. 9 - 11).
Согласно пункту 1.2 договора размер арендной платы устанавливается в соответствии с порядком, определяемым органом местного самоуправления города Смоленска.
Разделом 3 договора установлен порядок платежей и расчетов по договору.
В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы за нежилое помещение составляет на момент подписания договора 153 883 руб. 79 коп. в год.
Арендатор ежемесячно перечисляет в счет арендных платежей предоплату до 5 числа текущего месяца в сумме 12 823 руб. 65 коп.
Факт передачи администрацией г. Смоленска ИП Саморуковой И.В. нежилого помещения по адресу: г. Смоленск, ул. Тенишевой, д. 4, подтверждается актом сдачи-приемки нежилого помещения в аренду от 01.01.2008, подписанным сторонами договора (л.д. 12).
Обязанность по своевременному внесению арендной платы ответчиком не исполнялась надлежащим образом, в связи с чем за период с января по июль 2009 года образовалась задолженность.
Письмом N 24-1619 от 05.03.2009 истец предложил ответчику погасить образовавшуюся задолженность (л.д. 16).
Поскольку требование арендодателя о погашении задолженности не было исполнено арендатором, истец обратился с настоящим иском в суд.
Считая договор аренды нежилого помещения N 2641/08 от 25.04.2008 недействительной сделкой, поскольку сдаваемое в аренду нежилое помещение входит в состав общей долевой собственности и принадлежит собственникам помещений многоквартирного дома N 4 по ул. Тенишевой, ИП Саморукова И.В. обратилась со встречным иском в суд.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из наличия у ответчика задолженности по арендным платежам.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции не нашел оснований для признания договора аренды нежилого помещения N 2641/08 от 25.04.2008 недействительной сделкой, установив, что спорное нежилое помещение является муниципальной собственностью, в связи с чем администрация г. Смоленска вправе была заключать договор аренды данного помещения.
Арбитражный суд апелляционной инстанции считает данные выводы соответствующими законодательству и фактическим обстоятельствам дела.
В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В данном случае правоотношения сторон возникли из договора аренды нежилого помещения N 2641/08 от 25.04.2008.
Правовое регулирование указанного договора предусмотрено параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1.1.2 указанного выше договора установлен срок его действия - с 01.01.2008 по 29.12.2008.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Поскольку по истечении срока договора ИП Саморукова И.В. продолжала пользоваться арендованным имуществом, судебная коллегия приходит к выводу, что договор аренды нежилого помещения N 2641/08 от 25.04.2008 возобновлен на тех же условиях.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как видно, по условиям п. 3.2 договора арендатор обязался ежемесячно перечислять за аренду нежилого помещения предоплату до 5 числа текущего месяца в размере 12 823 руб. 65 коп.
Факт пользования арендуемым помещением в период времени с 01.01.2009 по 31.07.2009, о взыскании задолженности за который заявлен иск, ИП Саморуковой И.В. не оспаривается.
Вместе с тем доказательств, подтверждающих уплату арендных платежей в указанный период времени, ИП Саморуковой И.В., в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено.
Таким образом, суд первой инстанции по праву признал подлежащей взысканию задолженность по договору аренды в сумме 89 765 руб. 55 коп.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 4.1 договора аренды нежилого помещения N 2641/08 от 25.04.2008 установлено, что в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные настоящим договором, начисляется пеня по 0,3% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Заявленная истцом ко взысканию неустойка в сумме 24 428 руб. 45 коп. рассчитана согласно п. 4.1 договора аренды нежилого помещения N 2641/08 от 25.04.2008 в размере 0,3% в день от несвоевременно погашенной задолженности за каждый день просрочки.
ИП Саморукова И.В. представленный расчет не оспорила, своего контррасчета не представила.
Таким образом, суд первой инстанции по праву взыскал с ИП Саморуковой И.В. неустойку в сумме 24 428 руб. 45 коп.
При этом судебная коллегия находит обоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания указанной сделки недействительной в связи со следующим.
Как видно, встречные исковые требования ИП Саморуковой И.В. касаются признания недействительным договора аренды нежилого помещения N 2641/08 от 25.04.2008 по тем основаниям, что администрация г. Смоленска не является собственником сданного в аренду нежилого помещения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
В соответствии с пунктом 2 Постановления Верховного Совета Российской Федерации N 3020-1 от 27.12.1991 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" объекты государственной собственности, указанные в приложении N 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).
Согласно приложению N 3 к указанному Постановлению жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения, являются объектами муниципальной собственности.
Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, здание, где расположено спорное помещение, 1929 года постройки. На основании решения 11 сессии Смоленского областного совета народных депутатов от 04.04.1992 (л.д. 62 - 65) нежилое подвальное помещение, переданное в аренду, зарегистрировано в реестре муниципального имущества как самостоятельный объект недвижимости, сформированный органами технической инвентаризации (л.д. 44 - 49).
Как видно, спорные нежилые помещения числятся в реестре муниципальной собственности, что подтверждается выпиской из реестра муниципальной собственности (л.д. 43).
Согласно разъяснениям, изложенным в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", субъектами права федеральной, государственной и муниципальной собственности являются Российская Федерация, соответствующие субъекты Российской Федерации, муниципальные образования на переданное в их собственность имущество в порядке, установленном Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр федеральной, государственной и муниципальной собственности.
До момента внесения объектов в соответствующий реестр таким документом является перечень объектов, составленный в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 22.12.93 N 2265 "О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации" и Положением об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности, утвержденным распоряжением Президента Российской Федерации от 18.03.92 N 114-рп.
При разрешении споров о праве собственности в отношении объектов, не включенных или необоснованно включенных в указанные реестр или перечень, арбитражный суд при определении их принадлежности соответствующим субъектам на праве собственности руководствуется приложениями N 1, 2 и 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 N 3020-1.
Исходя из изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что спорное нежилое помещения является муниципальной собственностью.
Нахождение же в спорном помещении сетей отопления, холодного и горячего водоснабжения и канализации не может служить достаточным основанием для отнесения данного помещения к вспомогательному.
В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, согласно подпункту "а" пункта 2 которых в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования.
Из приведенных норм следует, что к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение.
Доказательств, свидетельствующих об использовании спорных помещений в целях обслуживания жилых помещений д. 4 по ул. Тенишевой, г. Смоленска, в материалах дела не содержится.
Напротив, данное помещение находится в аренде у ИП Саморуковой И.В.
К тому же в момент возникновения муниципальной собственности на спорное помещение положения статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не действовали, следовательно, право общей собственности на спорное помещение не могло возникнуть, данное помещение могло поступить лишь в муниципальную собственность. Возникшее в надлежащем порядке право муниципальной собственности на спорное помещение может быть прекращено лишь по основаниям, установленным статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Такой подход соответствует сложившейся судебной практике, в частности, выводам Судебной коллегии Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенным в Определении от 02.06.2009 N ВАС-7492/09.
Исходя из изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что сданное ИП Саморуковой И.В. нежилое помещение является муниципальной собственностью и администрация г. Смоленска была вправе в соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации сдавать его в аренду.
В связи с этим не имеющим правового значения при рассмотрении настоящего спора по существу признается довод заявителя о том, что судом не дана оценка акту осмотра подвального помещения, расположенного в доме N 4 по ул. Тенишевой и используемого ИП Саморуковой И.В. с 12.11.2009; коллективному заявлению собственников помещений дома N 4 по ул. Тенишевой от 20.08.2009; письму N 7-3204 от 21.07.2009, а также письму N 24-6911 от 02.09.2009 с приложенным реестром помещений, принадлежащих городу Смоленску в доме N 4 по ул. Тенишевой.
Таким образом, суд первой инстанции по праву отказал в удовлетворении встречных исковых требований.
При этом довод заявителя о том, что судом не было рассмотрено ходатайство ИП Саморуковой И.В. о приостановлении производства по делу в связи с рассмотрением в Промышленном районном суде г. Смоленска иска одного из собственников помещений дома N 4 по ул. Тенишевой к администрации г. Смоленска о признании незаконным регистрации права собственности администрации г. Смоленска на подвальные помещения и лестничные клетки указанного дома, подлежит отклонению.
Как видно из протокола судебного заседания от 13.11.2009 (л.д. 66 - 67), представителями ИП Саморуковой И.В. указанное ходатайство не заявлялось. При этом каких-либо замечаний на протокол судебного заседания ИП Саморуковой И.В. в установленном порядке не представлено.
Кроме этого, основания для приостановления производства по делу установлены ст. 143, 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Так, в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого, в частности, судом общей юрисдикции.
Однако судебная коллегия приходит к выводу, что рассмотрение указанного иска в Промышленном районном суде г. Смоленска не влияет на рассмотрение спора о взыскании с ИП Саморуковой И.В. арендных платежей по договору аренды нежилого помещения N 2641/08 от 25.04.2008.
Не нашел своего подтверждения довод заявителя, со ссылкой на ст. 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о том, что суд при осуществлении судопроизводства не обеспечил равноправия и состязательности сторон, поскольку письменные доказательства истца предоставлялись только суду, а ответчик не получал копии данных документов.
Кроме этого, пунктом 1 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено право лица, участвующего в деле, знакомиться с материалами дела.
В силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.
При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Смоленской области от 20 ноября 2009 года принято в соответствии с нормами материального и процессуального права, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на заявителя.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 20 ноября 2009 года по делу N А62-5243/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Саморуковой Ирины Владимировны, г. Смоленск, - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Л.А.ЮДИНА
Л.А.ЮДИНА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
Е.И.МОЖЕЕВА
Л.А.КАПУСТИНА
Е.И.МОЖЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)