Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Арбитражный суд Приморского края
рассмотрел в судебном заседании 7 августа 2009 дело по заявлению ООО "Океан-СВ"
к Департаменту земельных ресурсов и землеустройства Приморского края
об оспаривании отказа.
Общество с ограниченной ответственностью "Океан-СВ" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Департамента земельных ресурсов и землеустройства Приморского края в предоставлении в аренду земельного участка площадью 2749 кв. м, расположенного в г. Владивостоке в районе ул. Уборевича, 15, для строительства многофункционального комплекса, оформленного письмом от 26.02.2009 N 29/3-20-1509, и обязании ответчика принять решение о предоставлении спорного земельного участка (с учетом уточнения предмета спора, принятого арбитражным судом в порядке статьи 49 АПК РФ).
В судебном заседании Общество поддержало требование, указав, что выполнило все требования земельного законодательства, необходимые для принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства многофункционального комплекса. Полагает, что согласование Управления культуры Приморского края для решения вопроса о предоставлении земельного участка не требовалось, что подтверждено судебными актами, вступившими в законную силу. Заявитель не оспаривает, что часть испрашиваемого земельного участка попадает в объединенную охранную зону памятников, однако объект строительства может быть размещен за пределами этой зоны согласно проектной документации с учетом требований, определенных градостроительным планом земельного участка.
Также заявитель полагает, что оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов не может проводиться на этапе предоставления земельного участка и отнесена к полномочиям органов, осуществляющих государственную экспертизу проектной документации.
По мнению Общества, ответчик документально не подтвердил отнесение спорной территории к объектам общей долевой собственности собственников помещений жилого дома по ул. Уборевича, 15, несостоятельность этой ссылки ответчика подтверждена состоявшимися судебными актами, а довод Департамента о наличии многочисленных жалоб и обсуждения вопроса в СМИ является голословным и основан на домыслах.
Департамент земельных ресурсов и землеустройства Приморского края с требованиями заявителя не согласился, указав, что предоставление спорного земельного участка для строительства может быть произведено лишь при наличии согласования Управления культуры Приморского края, полномочия которого определены краевыми нормативными правовыми актами на основании федерального закона.
Ответчик ссылается на нарушения, допущенные при согласовании проектной документации: не учтена плотность существующей застройки в районе предполагаемого размещения объекта; не имеется участка, необходимого для дальнейшей эксплуатации здания этажностью 10 - 16; не учтена необходимая территория для обслуживания близлежащих зданий, строений, сооружений, в том числе жилых домов; размещение объекта не предусмотрено ПДП Центральной части города Владивостока. При этом Департамент полагает, что спорный земельный участок может относиться к придомовой территории жилого дома по ул. Уборевича, 15, которая фактически принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в многоквартирном доме.
Также ответчик указал, что большая часть участка находится в зоне ограничения застройки и охранной зоне инженерных коммуникаций, что препятствует его предоставление для строительства. Часть территории площадью 208 кв. м предназначена для беспрепятственного проезда и прохода к смежному землепользователю, то есть территорией общего пользования. Из многочисленных обращений граждан и неоднократных обсуждений спорного вопроса в СМИ следует, что в материалах землеустройства отсутствует согласование смежных землепользователей.
В судебном заседании Департамент земельных ресурсов и землеустройства Приморского края ходатайствовал о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управления культуры Приморского края.
Рассмотрев данное ходатайство в порядке статей 51, 159 АПК РФ, суд не усмотрел оснований для его удовлетворения, так как судебный акт по делу не повлияет на права и обязанности Управления по отношению к сторонам спора, учитывая, что спор между Управлением культуры Приморского края и ООО "Океан-СВ" фактически разрешен судебными актами, состоявшимися по делам N А51-13783/2007-24-500/10 и N А51-11890/2007-1-501.
При рассмотрении дела суд установил, что Общество с ограниченной ответственностью "Океан-СВ" зарегистрировано в качестве юридического лица 01.09.2006 Инспекцией ФНС России по Ленинскому району г. Владивостока за основным государственным регистрационным номером 062536049718.
Постановлением главы администрации г. Владивостока от 30.01.2007 N 1180 ООО "Океан-СВ" предварительно согласовано место размещения многофункционального комплекса в г. Владивостоке из земель поселений на земельном участке площадью 2749 кв. м, расположенном в районе ул. Уборевича, 15.
Законом Приморского края от 18.12.2006 N 21-КЗ в Закон Приморского края "О регулировании земельных отношений в Приморском крае" внесены изменения, в соответствии с которыми полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Приморского края переданы государственному органу исполнительной власти Приморского края. Данный Закон вступил в силу с 01.02.2007 г. Соответствующие полномочия были возложены на Департамент имущественных отношений Приморского края (ранее - комитет по управлению государственным имуществом Приморского края) согласно постановлениям Администрации Приморского края от 08.02.3007 N 23-па, от 12.02.2007 N 28-па.
Постановлением Администрации Приморского края от 18.05.2007 N 116-па Департамент имущественных отношений реорганизован путем выделения из него Департамента земельных ресурсов и землеустройства, которому переданы функции в области земельных отношений.
Пунктом 1.1 Положения о Департаменте земельных ресурсов и землеустройства Приморского края, утвержденного постановлением Администрации Приморского края от 06.06.2007 N 134-па, определено, что Департамент в пределах своих полномочий осуществляет государственное управление и регулирование в сфере управления и распоряжения земельными ресурсами, находящимися в собственности Приморского края, а также распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Приморского края.
В связи с этим 21.07.2007 ООО "Океан-СВ" обратилось в Департамент земельных ресурсов и землеустройства Приморского края с заявлением о предоставлении земельного участка в районе ул. Уборевича, 15, указанного на прилагаемой схеме, в аренду на длительный срок для строительства и дальнейшей эксплуатации многофункционального комплекса.
Распоряжением Администрации г. Владивостока от 07.08.2007 N 1024-р утвержден проект границ земельного участка в г. Владивостоке в районе ул. Уборевича, 15 ООО "Океан-СВ" для строительства и дальнейшей эксплуатации многофункционального комплекса, площадь земельного участка составила 2749 кв. м.
Данный земельный участок был поставлен на кадастровый учет, участку присвоен кадастровый номер 25:28:01 00 02:0039, составлен кадастровый план от 02.11.2007 N 1/07-3906.
Поскольку заявка ООО "Океан-СВ" о предоставлении земельного участка была снята ответчиком с рассмотрения в связи с наличием обеспечительных мер, принятых определением Ленинского районного суда г. Владивостока от 25.06.2007 г., заявитель после отмены обеспечительных мер решением суда от 10.09.2007 по делу N 2-2347/07 вновь обращался в Департамент с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду (письма от 06.12.2007, от 01.04.2008).
Письмами от 11.04.2008 N 29/10-20-2515 и от 15.05.2008 N 29/10-20-3409 ответчик отказал заявителю в предоставлении земельного участка, сославшись на действие обеспечительных мер и на отсутствие согласования Управления культуры Приморского края.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 30.06.2008 по делу N А51-4536/2008-29-129, вступившим в законную силу, отказ в предоставлении земельного участка, оформленный письмом от 11.04.2008 N 29/10-20-2515 признан незаконным, на Департамент земельных ресурсов и землеустройства Приморского края возложена обязанность в 30-дневный срок со дня принятия решения рассмотреть вопрос о предоставлении Обществу испрашиваемого земельного участка в аренду.
Поскольку Департамент не принимал решение по заявлению ООО "Океан-СВ" о предоставлении земельного участка, 21.01.2009 Общество направило ответчику письмо (вх. от 26.01.2009 N 29-687) с просьбой принять соответствующее решение.
26.02.2009 заявление было рассмотрено Департаментом, в предоставлении земельного участка в аренду для строительства отказано по мотивам отсутствия согласования места размещения объекта с Управлением культуры Приморского края, наличия нарушений при согласовании и проектной документации, нахождения большей части участка в зоне ограничения застройки и в охранной зоне инженерных коммуникаций, отсутствия согласования смежных землепользователей и собственников зданий, строений, сооружений. Отказ в предоставлении земельного участка оформлен письмом от 26.02.2009 N 29/3-20-1509.
Общество, полагая, что отказ в предоставлении земельного участка противоречит законодательству и нарушает его права и законные интересы в сфере экономической деятельности, оспорило его в арбитражном суде.
Исследовав материалы дела, оценив доводы и возражения сторон, суд пришел к выводу о том, что требования ООО "Океан-СВ" подлежат удовлетворению в силу следующего.
Решение о предоставлении земельного участка под строительство в случае его предварительного согласования под размещение объекта строительства осуществляется в соответствии со статьей 32 Земельного кодекса РФ.
В кадастровом плане от 02.11.2007 земельного участка площадью 2749 кв. м в районе ул. Уборевича, 15, сформированного для строительства и дальнейшей эксплуатации многофункционального комплекса, указано, что он полностью расположен на землях населенных пунктах, относящимся к землям историко-культурного значения, его часть площадью 1194 кв. м находится в охранной зоне инженерных коммуникаций, часть площадью 1878 кв. м - в зоне ограничения застройки, а на части площадью 208 кв. м установлен беспрепятственный проезд и проход к смежному землепользователю.
В соответствии с подпунктом 5 пункта 2 статьи 33 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" согласование проектов зон охраны объектов культурного наследия, землеустроительной документации, градостроительных регламентов, а также решений федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления о предоставлении земель и изменении их правового режима осуществляется в случаях и порядке, установленных данным Законом.
Ответчик не указал, на каком основании при принятии решения о предоставлении земельного участка ООО "Океан-СВ" требуется разрешение Управления культуры Приморского края. Отсутствие необходимости такого согласования установлено также решением Арбитражного суда Приморского края от 30.06.2008 по делу N А51-4536/2008-29-129.
В силу части 2 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Не было допущено нарушений законодательства об охране объектов культурного наследия и при издании постановления администрации г. Владивостока от 30.01.2007 N 1180 о предварительном согласовании места размещения многофункционального комплекса на земельном участке в районе ул. Уборевича, 15, о чем указано в судебных актах, состоявшихся по делу N А51-13783/2007-24-500/10 (решение от 31.03.2008, постановление арбитражного суда апелляционной инстанции от 18.06.2008, постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 26.09.2008 N Ф03-А51/08-2/3931). Эти судебные акты были представлены заявителем Департаменту земельных ресурсов и землеустройства Приморского края и должны были быть учтены ответчиком при принятии оспариваемого решения в силу части 1 статьи 16 АПК РФ.
Ответчик указывает на то, что необходимость наличия согласования Управления культуры Приморского края установлена решением арбитражного суда от 18.03.2008 по делу N А51-11890/2007-1-501. Однако в указанном решении суд констатировал необходимость согласования Управлением культуры проекта многофункционального комплекса, а не решения о предоставлении земельного участка под строительство, причем признал незаконным отказ Управления в согласовании проекта строительства и обязал его согласовать проект ООО "Океан-СВ".
Более того, в соответствии со статьей 32 Земельного кодекса Российской Федерации решение о предоставлении земельного участка принимается органом местного самоуправления на основании заявления и приложенного к нему кадастрового паспорта земельного участка (ранее - кадастровой карты (плана) земельного участка); оформление и согласование какой-либо иной документации не предусмотрено законом в качестве необходимого условия для предоставления земельного участка.
Градостроительным кодексом РФ предусмотрено оформление градостроительных планов земельных участков, в которых указываются границы земельного участка; границы зон действия публичных сервитутов; минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; информация о градостроительном регламенте, о видах разрешенного использования земельного участка; требования к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент); информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия; информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - технические условия); границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд (статья 44 Кодекса).
С учетом требований градостроительного плана земельного участка, результатов инженерных изысканий, технических условий разрабатывается проектная документация (статья 48 Кодекса), а затем согласно статье 51 Кодекса выдается разрешение на строительство - документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.
Таким образом, оценка проектной документации, ее согласование с компетентными органами, в том числе с органами, осуществляющими контроль за соблюдением законодательства об охране культурного наследия, не являются этапом и необходимым условием предоставления земельного участка.
В связи с этим суд отклоняет доводы ответчика о нарушениях закона, допущенных при подготовке и согласовании проектной документации. В случае если такие нарушения действительно были допущены, это может явиться основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство, но не в предоставлении земельного участка для строительства.
Судом установлено, что часть испрашиваемого земельного участка попадает в границы объединенной охранной зоны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения, в которой согласно пункту 1.2 Режима использования земель и градостроительные регламенты в границах зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения, утвержденного Постановлением Администрации Приморского края от 21.05.2008 N 110-па, запрещается строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды памятника. Однако остальная часть участка расположена в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности, относительно которой установлены градостроительные ограничения в соответствии с пунктом 2.1 названного Режима. Конкретное место размещения объекта капитального строительства на земельном участке и требования к объекту строительства должны быть оговорены в градостроительном плане земельного участка и учтены при проектировании объекта.
Ссылку Департамента на нахождение части участка в охранной зоне инженерных сетей суд отклоняет, поскольку данное обстоятельство также не указано законом в качестве препятствия к предоставлению земельного участка в аренду.
То обстоятельство, что часть земельного участка площадью 208 кв. м предназначена для беспрепятственного проезда и прохода к смежному землепользователю, не означает, что земельный участок в данной части не может быть предоставлен. В силу пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ земельные участки общего пользования не подлежат приватизации, однако заявитель не ставит вопрос о передаче ему земельного участка в собственность. При предоставлении же земельного участка в аренду интересы лиц, осуществляющих проход и проезд к смежному землепользователю, обеспечиваются установлением сервитута (статья 23 Земельного кодекса РФ) или иных ограничений, которые могут быть оговорены при предоставлении земельного участка в аренду и при заключении договора аренды.
В силу статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Данная норма согласуется с пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса РФ, согласно которому собственники здания (помещений в нем), расположенного на неделимом земельном участке, имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
В соответствии с пунктом 3 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный жилой дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома.
Таким образом, придомовой территорией как объектом земельных отношений может выступать только сформированный земельный участок, и только после его формирования у собственников квартир многоквартирного жилого дома может возникнуть право собственности на него.
Ответчик не представил доказательств того, что придомовая территория к многоквартирному жилому дому, в непосредственной близости от которого расположен спорный земельный участок, сформирована в установленном порядке.
Законом предусмотрена специальная мера, направленная на защиту интересов жителей близлежащих жилых домов и учет их волеизъявления при размещении объектов строительства: информирование населения о предстоящем или возможном предоставлении земельного участка для строительства; такое информирование осуществляется органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 31 Земельного кодекса РФ).
Кроме того, придомовая территория в существующей застройке должна быть определена с учетом правил, установленных Положением о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 02.02.1996 N 105. Однако спорный земельный участок ранее не использовался в качестве придомовой территории жилого дома по ул. Уборевича, 15, а находился в аренде ТОО СП "Владивостокский бизнес-центр" с 27.03.1997 по дату его расторжения решением Арбитражного суда Приморского края от 03.02.2007, что отражено в выписке из Государственного земельного кадастра от 21.06.2007 N 2526/1, выданной территориальным отделом N 11 по г. Владивостоку Управления Роснедвижимости по Приморскому краю.
Ссылку Департамента на то, что размещение многофункционального комплекса в районе ул. Уборевича, 15 не предусмотрено проектом детальной планировки Ленинского района, суд отклоняет как не подтвержденную документально. Сведения о наличии ПДП, разработанных на основании генерального плана Владивостокского городского округа, утвержденного решением Думы г. Владивостока от 15.09.2008 N 119, суду не представлены. Более того, в кадастровом плане земельного участка указано его разрешенное использование: для строительства и дальнейшей эксплуатации многофункционального комплекса.
Довод ответчика о нарушении прав собственников жилых помещений при предварительном согласовании места размещения многофункционального комплекса опровергается решением Ленинского районного суда г. Владивостока от 08.08.2008 по делу N 2-3372/08.
Таким образом, у ответчика отсутствовали основания для отказа в принятии решения о предоставлении земельного участка в районе ул. Уборевича, 15 ООО "Океан-СВ".
Отказ в предоставлении земельного участка нарушил права и законные интересы ООО "Океан-СВ", так как препятствует завершению процедуры получения в аренду земельного участка, необходимого ему для ведения предпринимательской деятельности.
В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный акт, действие (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными и обязывает соответствующий орган совершить определенные действия, направленные на устранение допущенных нарушений и законных интересов заявителя в установленный судом срок.
Расходы по государственной пошлине в силу статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации, суд
решил:
Признать незаконным отказ Департамента земельных ресурсов и землеустройства Приморского края в предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью "Океан-СВ" в аренду земельного участка площадью 2749 кв. м, расположенного в г. Владивостоке в районе ул. Уборевича, 15, для строительства многофункционального комплекса, оформленный письмом от 26.02.2009 N 29/3-20-1509, в связи с его несоответствием Земельному кодексу РФ.
Обязать Департамент земельных ресурсов и землеустройства Приморского края принять решение о предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью "Океан-СВ" в аренду земельного участка площадью 2749 кв. м, расположенного в г. Владивостоке в районе ул. Уборевича, 15, для строительства многофункционального комплекса в месячный срок.
Решение подлежит немедленному исполнению. Выдать исполнительный лист.
Взыскать с Департамента земельных ресурсов и землеустройства Приморского края в пользу общества с ограниченной ответственностью "Океан-СВ" 2000 (Две тысячи) рублей расходов по уплате государственной пошлины.
Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Приморского края в месячный срок.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПРИМОРСКОГО КРАЯ ОТ 14.08.2009 ПО ДЕЛУ N А51-7636/2009
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 14 августа 2009 г. по делу N А51-7636/2009
Арбитражный суд Приморского края
рассмотрел в судебном заседании 7 августа 2009 дело по заявлению ООО "Океан-СВ"
к Департаменту земельных ресурсов и землеустройства Приморского края
об оспаривании отказа.
Общество с ограниченной ответственностью "Океан-СВ" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Департамента земельных ресурсов и землеустройства Приморского края в предоставлении в аренду земельного участка площадью 2749 кв. м, расположенного в г. Владивостоке в районе ул. Уборевича, 15, для строительства многофункционального комплекса, оформленного письмом от 26.02.2009 N 29/3-20-1509, и обязании ответчика принять решение о предоставлении спорного земельного участка (с учетом уточнения предмета спора, принятого арбитражным судом в порядке статьи 49 АПК РФ).
В судебном заседании Общество поддержало требование, указав, что выполнило все требования земельного законодательства, необходимые для принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства многофункционального комплекса. Полагает, что согласование Управления культуры Приморского края для решения вопроса о предоставлении земельного участка не требовалось, что подтверждено судебными актами, вступившими в законную силу. Заявитель не оспаривает, что часть испрашиваемого земельного участка попадает в объединенную охранную зону памятников, однако объект строительства может быть размещен за пределами этой зоны согласно проектной документации с учетом требований, определенных градостроительным планом земельного участка.
Также заявитель полагает, что оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов не может проводиться на этапе предоставления земельного участка и отнесена к полномочиям органов, осуществляющих государственную экспертизу проектной документации.
По мнению Общества, ответчик документально не подтвердил отнесение спорной территории к объектам общей долевой собственности собственников помещений жилого дома по ул. Уборевича, 15, несостоятельность этой ссылки ответчика подтверждена состоявшимися судебными актами, а довод Департамента о наличии многочисленных жалоб и обсуждения вопроса в СМИ является голословным и основан на домыслах.
Департамент земельных ресурсов и землеустройства Приморского края с требованиями заявителя не согласился, указав, что предоставление спорного земельного участка для строительства может быть произведено лишь при наличии согласования Управления культуры Приморского края, полномочия которого определены краевыми нормативными правовыми актами на основании федерального закона.
Ответчик ссылается на нарушения, допущенные при согласовании проектной документации: не учтена плотность существующей застройки в районе предполагаемого размещения объекта; не имеется участка, необходимого для дальнейшей эксплуатации здания этажностью 10 - 16; не учтена необходимая территория для обслуживания близлежащих зданий, строений, сооружений, в том числе жилых домов; размещение объекта не предусмотрено ПДП Центральной части города Владивостока. При этом Департамент полагает, что спорный земельный участок может относиться к придомовой территории жилого дома по ул. Уборевича, 15, которая фактически принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в многоквартирном доме.
Также ответчик указал, что большая часть участка находится в зоне ограничения застройки и охранной зоне инженерных коммуникаций, что препятствует его предоставление для строительства. Часть территории площадью 208 кв. м предназначена для беспрепятственного проезда и прохода к смежному землепользователю, то есть территорией общего пользования. Из многочисленных обращений граждан и неоднократных обсуждений спорного вопроса в СМИ следует, что в материалах землеустройства отсутствует согласование смежных землепользователей.
В судебном заседании Департамент земельных ресурсов и землеустройства Приморского края ходатайствовал о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управления культуры Приморского края.
Рассмотрев данное ходатайство в порядке статей 51, 159 АПК РФ, суд не усмотрел оснований для его удовлетворения, так как судебный акт по делу не повлияет на права и обязанности Управления по отношению к сторонам спора, учитывая, что спор между Управлением культуры Приморского края и ООО "Океан-СВ" фактически разрешен судебными актами, состоявшимися по делам N А51-13783/2007-24-500/10 и N А51-11890/2007-1-501.
При рассмотрении дела суд установил, что Общество с ограниченной ответственностью "Океан-СВ" зарегистрировано в качестве юридического лица 01.09.2006 Инспекцией ФНС России по Ленинскому району г. Владивостока за основным государственным регистрационным номером 062536049718.
Постановлением главы администрации г. Владивостока от 30.01.2007 N 1180 ООО "Океан-СВ" предварительно согласовано место размещения многофункционального комплекса в г. Владивостоке из земель поселений на земельном участке площадью 2749 кв. м, расположенном в районе ул. Уборевича, 15.
Законом Приморского края от 18.12.2006 N 21-КЗ в Закон Приморского края "О регулировании земельных отношений в Приморском крае" внесены изменения, в соответствии с которыми полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Приморского края переданы государственному органу исполнительной власти Приморского края. Данный Закон вступил в силу с 01.02.2007 г. Соответствующие полномочия были возложены на Департамент имущественных отношений Приморского края (ранее - комитет по управлению государственным имуществом Приморского края) согласно постановлениям Администрации Приморского края от 08.02.3007 N 23-па, от 12.02.2007 N 28-па.
Постановлением Администрации Приморского края от 18.05.2007 N 116-па Департамент имущественных отношений реорганизован путем выделения из него Департамента земельных ресурсов и землеустройства, которому переданы функции в области земельных отношений.
Пунктом 1.1 Положения о Департаменте земельных ресурсов и землеустройства Приморского края, утвержденного постановлением Администрации Приморского края от 06.06.2007 N 134-па, определено, что Департамент в пределах своих полномочий осуществляет государственное управление и регулирование в сфере управления и распоряжения земельными ресурсами, находящимися в собственности Приморского края, а также распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Приморского края.
В связи с этим 21.07.2007 ООО "Океан-СВ" обратилось в Департамент земельных ресурсов и землеустройства Приморского края с заявлением о предоставлении земельного участка в районе ул. Уборевича, 15, указанного на прилагаемой схеме, в аренду на длительный срок для строительства и дальнейшей эксплуатации многофункционального комплекса.
Распоряжением Администрации г. Владивостока от 07.08.2007 N 1024-р утвержден проект границ земельного участка в г. Владивостоке в районе ул. Уборевича, 15 ООО "Океан-СВ" для строительства и дальнейшей эксплуатации многофункционального комплекса, площадь земельного участка составила 2749 кв. м.
Данный земельный участок был поставлен на кадастровый учет, участку присвоен кадастровый номер 25:28:01 00 02:0039, составлен кадастровый план от 02.11.2007 N 1/07-3906.
Поскольку заявка ООО "Океан-СВ" о предоставлении земельного участка была снята ответчиком с рассмотрения в связи с наличием обеспечительных мер, принятых определением Ленинского районного суда г. Владивостока от 25.06.2007 г., заявитель после отмены обеспечительных мер решением суда от 10.09.2007 по делу N 2-2347/07 вновь обращался в Департамент с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду (письма от 06.12.2007, от 01.04.2008).
Письмами от 11.04.2008 N 29/10-20-2515 и от 15.05.2008 N 29/10-20-3409 ответчик отказал заявителю в предоставлении земельного участка, сославшись на действие обеспечительных мер и на отсутствие согласования Управления культуры Приморского края.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 30.06.2008 по делу N А51-4536/2008-29-129, вступившим в законную силу, отказ в предоставлении земельного участка, оформленный письмом от 11.04.2008 N 29/10-20-2515 признан незаконным, на Департамент земельных ресурсов и землеустройства Приморского края возложена обязанность в 30-дневный срок со дня принятия решения рассмотреть вопрос о предоставлении Обществу испрашиваемого земельного участка в аренду.
Поскольку Департамент не принимал решение по заявлению ООО "Океан-СВ" о предоставлении земельного участка, 21.01.2009 Общество направило ответчику письмо (вх. от 26.01.2009 N 29-687) с просьбой принять соответствующее решение.
26.02.2009 заявление было рассмотрено Департаментом, в предоставлении земельного участка в аренду для строительства отказано по мотивам отсутствия согласования места размещения объекта с Управлением культуры Приморского края, наличия нарушений при согласовании и проектной документации, нахождения большей части участка в зоне ограничения застройки и в охранной зоне инженерных коммуникаций, отсутствия согласования смежных землепользователей и собственников зданий, строений, сооружений. Отказ в предоставлении земельного участка оформлен письмом от 26.02.2009 N 29/3-20-1509.
Общество, полагая, что отказ в предоставлении земельного участка противоречит законодательству и нарушает его права и законные интересы в сфере экономической деятельности, оспорило его в арбитражном суде.
Исследовав материалы дела, оценив доводы и возражения сторон, суд пришел к выводу о том, что требования ООО "Океан-СВ" подлежат удовлетворению в силу следующего.
Решение о предоставлении земельного участка под строительство в случае его предварительного согласования под размещение объекта строительства осуществляется в соответствии со статьей 32 Земельного кодекса РФ.
В кадастровом плане от 02.11.2007 земельного участка площадью 2749 кв. м в районе ул. Уборевича, 15, сформированного для строительства и дальнейшей эксплуатации многофункционального комплекса, указано, что он полностью расположен на землях населенных пунктах, относящимся к землям историко-культурного значения, его часть площадью 1194 кв. м находится в охранной зоне инженерных коммуникаций, часть площадью 1878 кв. м - в зоне ограничения застройки, а на части площадью 208 кв. м установлен беспрепятственный проезд и проход к смежному землепользователю.
В соответствии с подпунктом 5 пункта 2 статьи 33 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" согласование проектов зон охраны объектов культурного наследия, землеустроительной документации, градостроительных регламентов, а также решений федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления о предоставлении земель и изменении их правового режима осуществляется в случаях и порядке, установленных данным Законом.
Ответчик не указал, на каком основании при принятии решения о предоставлении земельного участка ООО "Океан-СВ" требуется разрешение Управления культуры Приморского края. Отсутствие необходимости такого согласования установлено также решением Арбитражного суда Приморского края от 30.06.2008 по делу N А51-4536/2008-29-129.
В силу части 2 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Не было допущено нарушений законодательства об охране объектов культурного наследия и при издании постановления администрации г. Владивостока от 30.01.2007 N 1180 о предварительном согласовании места размещения многофункционального комплекса на земельном участке в районе ул. Уборевича, 15, о чем указано в судебных актах, состоявшихся по делу N А51-13783/2007-24-500/10 (решение от 31.03.2008, постановление арбитражного суда апелляционной инстанции от 18.06.2008, постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 26.09.2008 N Ф03-А51/08-2/3931). Эти судебные акты были представлены заявителем Департаменту земельных ресурсов и землеустройства Приморского края и должны были быть учтены ответчиком при принятии оспариваемого решения в силу части 1 статьи 16 АПК РФ.
Ответчик указывает на то, что необходимость наличия согласования Управления культуры Приморского края установлена решением арбитражного суда от 18.03.2008 по делу N А51-11890/2007-1-501. Однако в указанном решении суд констатировал необходимость согласования Управлением культуры проекта многофункционального комплекса, а не решения о предоставлении земельного участка под строительство, причем признал незаконным отказ Управления в согласовании проекта строительства и обязал его согласовать проект ООО "Океан-СВ".
Более того, в соответствии со статьей 32 Земельного кодекса Российской Федерации решение о предоставлении земельного участка принимается органом местного самоуправления на основании заявления и приложенного к нему кадастрового паспорта земельного участка (ранее - кадастровой карты (плана) земельного участка); оформление и согласование какой-либо иной документации не предусмотрено законом в качестве необходимого условия для предоставления земельного участка.
Градостроительным кодексом РФ предусмотрено оформление градостроительных планов земельных участков, в которых указываются границы земельного участка; границы зон действия публичных сервитутов; минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; информация о градостроительном регламенте, о видах разрешенного использования земельного участка; требования к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент); информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия; информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - технические условия); границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд (статья 44 Кодекса).
С учетом требований градостроительного плана земельного участка, результатов инженерных изысканий, технических условий разрабатывается проектная документация (статья 48 Кодекса), а затем согласно статье 51 Кодекса выдается разрешение на строительство - документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.
Таким образом, оценка проектной документации, ее согласование с компетентными органами, в том числе с органами, осуществляющими контроль за соблюдением законодательства об охране культурного наследия, не являются этапом и необходимым условием предоставления земельного участка.
В связи с этим суд отклоняет доводы ответчика о нарушениях закона, допущенных при подготовке и согласовании проектной документации. В случае если такие нарушения действительно были допущены, это может явиться основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство, но не в предоставлении земельного участка для строительства.
Судом установлено, что часть испрашиваемого земельного участка попадает в границы объединенной охранной зоны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения, в которой согласно пункту 1.2 Режима использования земель и градостроительные регламенты в границах зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения, утвержденного Постановлением Администрации Приморского края от 21.05.2008 N 110-па, запрещается строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды памятника. Однако остальная часть участка расположена в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности, относительно которой установлены градостроительные ограничения в соответствии с пунктом 2.1 названного Режима. Конкретное место размещения объекта капитального строительства на земельном участке и требования к объекту строительства должны быть оговорены в градостроительном плане земельного участка и учтены при проектировании объекта.
Ссылку Департамента на нахождение части участка в охранной зоне инженерных сетей суд отклоняет, поскольку данное обстоятельство также не указано законом в качестве препятствия к предоставлению земельного участка в аренду.
То обстоятельство, что часть земельного участка площадью 208 кв. м предназначена для беспрепятственного проезда и прохода к смежному землепользователю, не означает, что земельный участок в данной части не может быть предоставлен. В силу пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ земельные участки общего пользования не подлежат приватизации, однако заявитель не ставит вопрос о передаче ему земельного участка в собственность. При предоставлении же земельного участка в аренду интересы лиц, осуществляющих проход и проезд к смежному землепользователю, обеспечиваются установлением сервитута (статья 23 Земельного кодекса РФ) или иных ограничений, которые могут быть оговорены при предоставлении земельного участка в аренду и при заключении договора аренды.
В силу статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Данная норма согласуется с пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса РФ, согласно которому собственники здания (помещений в нем), расположенного на неделимом земельном участке, имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
В соответствии с пунктом 3 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный жилой дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома.
Таким образом, придомовой территорией как объектом земельных отношений может выступать только сформированный земельный участок, и только после его формирования у собственников квартир многоквартирного жилого дома может возникнуть право собственности на него.
Ответчик не представил доказательств того, что придомовая территория к многоквартирному жилому дому, в непосредственной близости от которого расположен спорный земельный участок, сформирована в установленном порядке.
Законом предусмотрена специальная мера, направленная на защиту интересов жителей близлежащих жилых домов и учет их волеизъявления при размещении объектов строительства: информирование населения о предстоящем или возможном предоставлении земельного участка для строительства; такое информирование осуществляется органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 31 Земельного кодекса РФ).
Кроме того, придомовая территория в существующей застройке должна быть определена с учетом правил, установленных Положением о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 02.02.1996 N 105. Однако спорный земельный участок ранее не использовался в качестве придомовой территории жилого дома по ул. Уборевича, 15, а находился в аренде ТОО СП "Владивостокский бизнес-центр" с 27.03.1997 по дату его расторжения решением Арбитражного суда Приморского края от 03.02.2007, что отражено в выписке из Государственного земельного кадастра от 21.06.2007 N 2526/1, выданной территориальным отделом N 11 по г. Владивостоку Управления Роснедвижимости по Приморскому краю.
Ссылку Департамента на то, что размещение многофункционального комплекса в районе ул. Уборевича, 15 не предусмотрено проектом детальной планировки Ленинского района, суд отклоняет как не подтвержденную документально. Сведения о наличии ПДП, разработанных на основании генерального плана Владивостокского городского округа, утвержденного решением Думы г. Владивостока от 15.09.2008 N 119, суду не представлены. Более того, в кадастровом плане земельного участка указано его разрешенное использование: для строительства и дальнейшей эксплуатации многофункционального комплекса.
Довод ответчика о нарушении прав собственников жилых помещений при предварительном согласовании места размещения многофункционального комплекса опровергается решением Ленинского районного суда г. Владивостока от 08.08.2008 по делу N 2-3372/08.
Таким образом, у ответчика отсутствовали основания для отказа в принятии решения о предоставлении земельного участка в районе ул. Уборевича, 15 ООО "Океан-СВ".
Отказ в предоставлении земельного участка нарушил права и законные интересы ООО "Океан-СВ", так как препятствует завершению процедуры получения в аренду земельного участка, необходимого ему для ведения предпринимательской деятельности.
В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный акт, действие (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными и обязывает соответствующий орган совершить определенные действия, направленные на устранение допущенных нарушений и законных интересов заявителя в установленный судом срок.
Расходы по государственной пошлине в силу статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации, суд
решил:
Признать незаконным отказ Департамента земельных ресурсов и землеустройства Приморского края в предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью "Океан-СВ" в аренду земельного участка площадью 2749 кв. м, расположенного в г. Владивостоке в районе ул. Уборевича, 15, для строительства многофункционального комплекса, оформленный письмом от 26.02.2009 N 29/3-20-1509, в связи с его несоответствием Земельному кодексу РФ.
Обязать Департамент земельных ресурсов и землеустройства Приморского края принять решение о предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью "Океан-СВ" в аренду земельного участка площадью 2749 кв. м, расположенного в г. Владивостоке в районе ул. Уборевича, 15, для строительства многофункционального комплекса в месячный срок.
Решение подлежит немедленному исполнению. Выдать исполнительный лист.
Взыскать с Департамента земельных ресурсов и землеустройства Приморского края в пользу общества с ограниченной ответственностью "Океан-СВ" 2000 (Две тысячи) рублей расходов по уплате государственной пошлины.
Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Приморского края в месячный срок.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)