Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2009 г.
Полный текст постановления изготовлен 03 марта 2009 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Плотниковой Л.Н. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от заявителя - товарищества собственников жилья "Орбита" - Трухловой И.А. (председатель), Иванова Н.Н. (доверенность от 01.09.2008), от третьих лиц: товарищества собственников жилья "Орбита-2" - Алькаевой В.Г. (председатель); от муниципального учреждения "Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону" - Куркиной Е.В. (доверенность от 10.06.2008), в отсутствие заинтересованного лица - администрации г. Ростова-на-Дону и третьих лиц: Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, Территориального отдела N 18 по г. Ростову-на-Дону Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ростовской области, общества с ограниченной ответственностью "Ростинком", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Орбита" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2008 (судьи Смотрова Н.Н., Иванова Н.Н., Ткаченко Т.И.), по делу N А53-3980/2008, установил следующее.
Товарищество собственников жилья "Орбита" (далее - товарищество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании недействительным постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 14.02.2008 N 132 "О прекращении договора аренды земельного участка в 8 микрорайоне Северного жилого района по ул. Орбитальной, 46, организации проезда общего пользования" (далее - постановление от 14.02.2008 N 132).
К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация г. Ростова-на-Дону; в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное учреждение "Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону" (далее - департамент), Территориальный отдел N 18 по г. Ростову-на-Дону Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ростовской области, Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, ООО "Ростинком" и товарищество собственников жилья "Орбита-2" (далее - ТСЖ "Орбита-2").
Решением от 07.05.2008 требования товарищества удовлетворены частично: пункты 4, 5 оспоренного постановления признаны недействительными, в удовлетворении остальных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что пункты 4, 5 постановления от 14.02.2008 N 132 нарушают право общей долевой собственности собственников помещений товарищества (т. 2, л. д. 115).
Постановлением суда апелляционной инстанции от 21.07.2008 решение изменено, в удовлетворении заявления товарищества отказано, в остальной части решение оставлено без изменения (т. 3, л. д. 88). Судебный акт мотивирован тем, что право общей долевой собственности владельцев жилых помещений на земельный участок, занятый домом, не возникло, в связи с чем изъятие земельного участка не производилось. У собственников помещений жилого дома право собственности на занятый домом земельный участок возникает с момента его формирования и проведения государственного кадастрового учета с назначением использования участка для эксплуатации дома. В данном случае земельный участок сформирован и произведен его государственный кадастровый учет с другим назначением использования - для проектирования и строительства жилого дома. Поскольку право общей собственности на спорный земельный участок у собственников жилых помещений дома не возникло, постановление не нарушает их права и является законным.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.09.2008 постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2008 в части оставления решения Арбитражного суда Краснодарского края от 07.05.2008 без изменения - оставлено в силе, а в остальной части направлено в арбитражный апелляционный суд на новое рассмотрение. Суд указал, что в перечень обстоятельств, подлежащих выяснению судом, входят также основания принятия заинтересованным лицом оспариваемого акта. Администрация г. Ростова-на-Дону в данном случае обязана была предоставить в материалы дела доказательства, обосновывающие необходимость организации проезда общего пользования и утверждения проекта границ земельного участка площадью 0,0281 га. При новом рассмотрении суду предложено выяснить, для каких целей организуется проезд общего пользования (для аварийных служб, для транспортных средств жильцов или для иных целей), не имеются ли иные варианты разрешения возникшей проблемы. Кроме того, суду следует проверить соответствие пунктов 4 и 5 постановления от 14.02.2008 N 132 требованиям части 2 статьи 6 Федерального закона от 20.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" и статье 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
При новом рассмотрении постановлением апелляционного суда от 01.12.2008 решение Арбитражного суда Ростовской области изменено, товариществу отказано в удовлетворении заявления. Суд указал, что конфигурация и размеры спорного проезда, его местоположение были предметом экспертизы при проверке и согласовании проектной документации жилых домов; заявитель не представил каких-либо документально и нормативно обоснованных возражений по конфигурации, месторасположению и размеру спорного проезда; проезд необходим для нормальной эксплуатации двух жилых многоквартирных домов, расположенных на спорном участке; согласительные процедуры по спорному проезду проводились до вступления в силу закона N 191-ФЗ и были утверждены в рамках проектной документации жилых домов.
В кассационной жалобе товарищество просит отменить судебные акты и удовлетворить требования, указывая, что выводы, содержащиеся в обжалуемом постановлении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. В частности, вывод суда о том, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:010303:0047 был предоставлен администрацией города в аренду обществу "Ростинком" (постановление мэра г. Ростова-на-Дону от 22.05.2003 года N 1003) для строительства двух очередей жилого дома по ул. Орбитальной, определенных как пятно 8-40 и пятно 8-40А) противоречит выводам вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Ростовской области от 15.02.2007 по делу А53-15405/2006-С6-23, отменившему это постановление; администрация не представила доказательств соответствия проезда общего пользования действующим нормам, поскольку не осуществила предусмотренные Градостроительным кодексом мероприятия; на момент издания спорного постановления по кадастровому плану N 444/03-310 от 05.02.2003 земельный участок с кадастровым номером 61:44:01 03 03:0047 являлся строительным пятном 8-40, а строительному пятну 8-40А соответствовал другой, не сформированный земельный участок, что подтверждается отказом ООО "Ростинком" в выдаче разрешения на строительство второй очереди жилого дома, выданным МУ "Департамент градостроительства и архитектуры г. Ростова-на-Дону" 12.11.2007 за N 02-08/1385 в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на участок; проектная документация судом не исследовалась; суд не применил положения статьи 6 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".
В отзывах на жалобу администрация города Ростова-на-Дону, ТСЖ "Орбита-2", Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ростовской области просят оставить обжалуемый судебный акт без изменения.
В судебном заседании представители товарищества, департамента и ТСЖ "Орбита-2" повторили доводы кассационной жалобы и отзывов на нее.
Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что постановление надлежит отменить и направить дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, постановлением от 14.02.2008 N 132 прекращен договор аренды земельного участка от 15.04.2003 N 24117 с ООО "Ростинком" площадью 0,3713 га, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Орбитальная, 8 микрорайон, с кадастровым номером 61:44:01 03 03:0047; утвержден проект границ земельного участка площадью 0,0281 га для организации проезда общего пользования согласно проекту границ N 2505 от 06.02.2008; департаменту имущественно-земельных отношений предписано произвести необходимые действия, направленные на погашение записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации земельного участка площадью 0,3713 га; Территориальному отделу Роснедвижимости по г. Ростову-на-Дону предписано внести изменения в сведения Государственного земельного кадастра; Департаменту архитектуры и градостроительства осуществить необходимые действия для постановки на кадастровый учет земельного участка площадью 0,0281 га для организации проезда общего пользования.
Полагая, что постановлением нарушено право общей долевой собственности на земельный участок собственников помещений жилого дома, товарищество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании постановления от 14.02.2008 N 132 незаконным.
В постановлении от 16.09.2008 суд кассационной инстанции указал, что в перечень обстоятельств, подлежащих выяснению судом, входят основания принятия заинтересованным лицом оспариваемого акта; определение границ земельного участка товарищества в данном случае необходимо производить с учетом интересов как товарищества, так и ТСЖ "Орбита-2"; несформированность участка, а также отсутствие на него государственного кадастрового учета не освобождает администрацию г. Ростова-на-Дону от соблюдения баланса интересов обоих товариществ, а также не дает право в произвольном порядке принимать решения, приводящие к фактическому уменьшению размера земельного участка, на который претендует товарищество.
При новом рассмотрении суду апелляционной инстанции необходимо установить для каких целей организуется проезд общего пользования (для аварийных служб, для транспортных средств жильцов или для иных целей), не имеется ли иных вариантов разрешения возникшей проблемы. Кроме того, необходимо проверить соответствие пунктов 4 и 5 постановления от 14.02.2008 N 132 требованиям части 2 статьи 6 Федерального закона от 20.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" и статье 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В постановлении от 01.12.2008 суд указал, что спорный земельный участок с кадастровым номером 61:44:010303:0047 формировался при его предоставлении ООО "Ростинком" для осуществления строительства двух очередей жилого дома, определенных как строительные пятна 8-40 и 8-40А. На момент принятия оспариваемого постановления строительство предусмотренных двух жилых домов не было завершено, так как многоквартирный жилой дом строительное пятно 8-40А (дом N 48) не был введен в эксплуатацию в установленном порядке.
Апелляционный суд указал, что процедуры согласования спорного проезда (о его месторасположении, конфигурации, размерах) проводились до вступления в силу Федерального закона от 20.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" (далее - закон N 191-ФЗ) и были проведены в рамках утверждения проектной документации домов N 46 и 48 без нарушений.
Пункты 4, 5 постановления N 132 приняты администрацией с учетом разрешительной и проектной документации по строительству домов N 46 и 48, которая прошла государственную экспертизу и получила положительные заключения.
В то же время суд апелляционной инстанции не учел следующего.
В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 20.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по организации территорий, размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Не допускается требовать в указанном случае предоставление других документов для утверждения проектов планировки территорий, проектов межевания территорий.
Как следует из материалов дела, многоквартирный жилой дом (пятно 8-40, адрес: г. Ростов-на-Дону, ул. Орбитальная, 46) введен в эксплуатацию в 2004 году (т. 2, л. д. 44 - 50). Следовательно, территория по указанному адресу являлась застроенной. Согласно пункту 2 статьи 6 Федерального закона от 20.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", если застроенные территории не разделены на земельные участки, то границы участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса.
На этом же земельном участке фактически окончено строительство второго многоквартирного жилого дома (пятно 8-40А, адрес: г. Ростов-на-Дону, ул. Орбитальная, д. 48). Дом построен после 1 марта 2005 г. Приемка дома после этой даты возможна только при установлении размера и границ участка (пункт 6 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"), то есть при наличии сформированного занятого домом участка.
Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для применения положений пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 20.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" ошибочен. Ссылка суда на то обстоятельство, что согласительные процедуры по спорному проезду проводились до вступления в силу названного закона и были проведены в рамках утверждения проектной документации домов, не подтверждена имеющимися в деле доказательствами (т. 2, л. д. 106 - 107). Кроме того, не разрешен вопрос о назначении спорного проезда в настоящий момент и на момент утверждения проектной документации жилых домов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 61 Земельного кодекса Российской Федерации ненормативный акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным.
Ненормативный акт органа местного самоуправления может быть признан недействительным при одновременном наличии двух условий: данный акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушает права и законные интересы гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8).
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно части 4 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.
Судом апелляционной инстанции не установлено, каким образом изменилась площадь земельного участка, необходимого для использования многоквартирного жилого дома (пятно 8-40, адрес: г. Ростов-на-Дону, ул. Орбитальная, 46), в связи с утверждением проекта границ земельного участка площадью 0,0281 га для организации проезда общего пользования согласно проекту границ N 2505 от 06.02.2008. Кроме того, не разрешен вопрос о возможности размещения на земельном участке объектов благоустройства, предусмотренных проектом строительства жилого дома товарищества.
При этом следует учитывать, что в силу пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации домовладельцы имеют исключительное право на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится многоквартирный дом. То обстоятельство, что земельный участок, необходимый для использования дома, в установленном порядке не сформирован, не может свидетельствовать об отсутствии законных прав и интересов заявителя.
Таким образом, является преждевременным вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявления, поскольку нет совокупности условий (несоответствие ненормативного акта закону и нарушение этим актом прав и законных интересов заявителя) для признания недействительным распоряжения органа местного самоуправления.
В соответствии со статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.
В нарушение названной нормы суд апелляционной инстанции не выполнил указаний, изложенных в постановлении от 16.09.2008, в связи с чем пришел к выводам, не соответствующим установленным по делу фактическим обстоятельствам.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе отменить постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
При изложенных обстоятельствах постановление апелляционной инстанции надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд для разрешения вопросов о том какие согласительные процедуры по спорному проезду проводились в рамках утверждения проектной документации домов, установить назначение спорного проезда в настоящий момент и на момент утверждения проектной документации жилых домов. Кроме того, следует установить, каким образом изменилась площадь земельного участка, необходимого для использования многоквартирного жилого дома (пятно 8-40, адрес: г. Ростов-на-Дону, ул. Орбитальная, 46), в связи с утверждением проекта границ земельного участка площадью 0,0281 га для организации проезда общего пользования согласно проекту границ N 2505 от 06.02.2008, а также разрешить вопрос о возможности размещения на земельном участке объектов благоустройства, предусмотренных проектом названного дома. Для установления обстоятельств изменения площади земельного участка следует обсудить вопрос о возможности назначения по делу судебной экспертизы, о назначении которой просило товарищество (т. 4, л. д. 32). При этом следует учитывать, что нарушение заинтересованным лицом обязанности, предусмотренной статьей 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не лишает товарищество права представлять доказательства в обоснование доводов заявления.
При новом рассмотрении дела апелляционной инстанции необходимо исследовать указанные вопросы и по результатам принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2008 по делу N А53-3980/2008 отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 03.03.2009 ПО ДЕЛУ N А53-3980/2008
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 марта 2009 г. по делу N А53-3980/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2009 г.
Полный текст постановления изготовлен 03 марта 2009 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Плотниковой Л.Н. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от заявителя - товарищества собственников жилья "Орбита" - Трухловой И.А. (председатель), Иванова Н.Н. (доверенность от 01.09.2008), от третьих лиц: товарищества собственников жилья "Орбита-2" - Алькаевой В.Г. (председатель); от муниципального учреждения "Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону" - Куркиной Е.В. (доверенность от 10.06.2008), в отсутствие заинтересованного лица - администрации г. Ростова-на-Дону и третьих лиц: Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, Территориального отдела N 18 по г. Ростову-на-Дону Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ростовской области, общества с ограниченной ответственностью "Ростинком", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Орбита" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2008 (судьи Смотрова Н.Н., Иванова Н.Н., Ткаченко Т.И.), по делу N А53-3980/2008, установил следующее.
Товарищество собственников жилья "Орбита" (далее - товарищество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании недействительным постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 14.02.2008 N 132 "О прекращении договора аренды земельного участка в 8 микрорайоне Северного жилого района по ул. Орбитальной, 46, организации проезда общего пользования" (далее - постановление от 14.02.2008 N 132).
К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация г. Ростова-на-Дону; в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное учреждение "Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону" (далее - департамент), Территориальный отдел N 18 по г. Ростову-на-Дону Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ростовской области, Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, ООО "Ростинком" и товарищество собственников жилья "Орбита-2" (далее - ТСЖ "Орбита-2").
Решением от 07.05.2008 требования товарищества удовлетворены частично: пункты 4, 5 оспоренного постановления признаны недействительными, в удовлетворении остальных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что пункты 4, 5 постановления от 14.02.2008 N 132 нарушают право общей долевой собственности собственников помещений товарищества (т. 2, л. д. 115).
Постановлением суда апелляционной инстанции от 21.07.2008 решение изменено, в удовлетворении заявления товарищества отказано, в остальной части решение оставлено без изменения (т. 3, л. д. 88). Судебный акт мотивирован тем, что право общей долевой собственности владельцев жилых помещений на земельный участок, занятый домом, не возникло, в связи с чем изъятие земельного участка не производилось. У собственников помещений жилого дома право собственности на занятый домом земельный участок возникает с момента его формирования и проведения государственного кадастрового учета с назначением использования участка для эксплуатации дома. В данном случае земельный участок сформирован и произведен его государственный кадастровый учет с другим назначением использования - для проектирования и строительства жилого дома. Поскольку право общей собственности на спорный земельный участок у собственников жилых помещений дома не возникло, постановление не нарушает их права и является законным.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.09.2008 постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2008 в части оставления решения Арбитражного суда Краснодарского края от 07.05.2008 без изменения - оставлено в силе, а в остальной части направлено в арбитражный апелляционный суд на новое рассмотрение. Суд указал, что в перечень обстоятельств, подлежащих выяснению судом, входят также основания принятия заинтересованным лицом оспариваемого акта. Администрация г. Ростова-на-Дону в данном случае обязана была предоставить в материалы дела доказательства, обосновывающие необходимость организации проезда общего пользования и утверждения проекта границ земельного участка площадью 0,0281 га. При новом рассмотрении суду предложено выяснить, для каких целей организуется проезд общего пользования (для аварийных служб, для транспортных средств жильцов или для иных целей), не имеются ли иные варианты разрешения возникшей проблемы. Кроме того, суду следует проверить соответствие пунктов 4 и 5 постановления от 14.02.2008 N 132 требованиям части 2 статьи 6 Федерального закона от 20.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" и статье 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
При новом рассмотрении постановлением апелляционного суда от 01.12.2008 решение Арбитражного суда Ростовской области изменено, товариществу отказано в удовлетворении заявления. Суд указал, что конфигурация и размеры спорного проезда, его местоположение были предметом экспертизы при проверке и согласовании проектной документации жилых домов; заявитель не представил каких-либо документально и нормативно обоснованных возражений по конфигурации, месторасположению и размеру спорного проезда; проезд необходим для нормальной эксплуатации двух жилых многоквартирных домов, расположенных на спорном участке; согласительные процедуры по спорному проезду проводились до вступления в силу закона N 191-ФЗ и были утверждены в рамках проектной документации жилых домов.
В кассационной жалобе товарищество просит отменить судебные акты и удовлетворить требования, указывая, что выводы, содержащиеся в обжалуемом постановлении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. В частности, вывод суда о том, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:010303:0047 был предоставлен администрацией города в аренду обществу "Ростинком" (постановление мэра г. Ростова-на-Дону от 22.05.2003 года N 1003) для строительства двух очередей жилого дома по ул. Орбитальной, определенных как пятно 8-40 и пятно 8-40А) противоречит выводам вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Ростовской области от 15.02.2007 по делу А53-15405/2006-С6-23, отменившему это постановление; администрация не представила доказательств соответствия проезда общего пользования действующим нормам, поскольку не осуществила предусмотренные Градостроительным кодексом мероприятия; на момент издания спорного постановления по кадастровому плану N 444/03-310 от 05.02.2003 земельный участок с кадастровым номером 61:44:01 03 03:0047 являлся строительным пятном 8-40, а строительному пятну 8-40А соответствовал другой, не сформированный земельный участок, что подтверждается отказом ООО "Ростинком" в выдаче разрешения на строительство второй очереди жилого дома, выданным МУ "Департамент градостроительства и архитектуры г. Ростова-на-Дону" 12.11.2007 за N 02-08/1385 в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на участок; проектная документация судом не исследовалась; суд не применил положения статьи 6 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".
В отзывах на жалобу администрация города Ростова-на-Дону, ТСЖ "Орбита-2", Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ростовской области просят оставить обжалуемый судебный акт без изменения.
В судебном заседании представители товарищества, департамента и ТСЖ "Орбита-2" повторили доводы кассационной жалобы и отзывов на нее.
Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что постановление надлежит отменить и направить дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, постановлением от 14.02.2008 N 132 прекращен договор аренды земельного участка от 15.04.2003 N 24117 с ООО "Ростинком" площадью 0,3713 га, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Орбитальная, 8 микрорайон, с кадастровым номером 61:44:01 03 03:0047; утвержден проект границ земельного участка площадью 0,0281 га для организации проезда общего пользования согласно проекту границ N 2505 от 06.02.2008; департаменту имущественно-земельных отношений предписано произвести необходимые действия, направленные на погашение записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации земельного участка площадью 0,3713 га; Территориальному отделу Роснедвижимости по г. Ростову-на-Дону предписано внести изменения в сведения Государственного земельного кадастра; Департаменту архитектуры и градостроительства осуществить необходимые действия для постановки на кадастровый учет земельного участка площадью 0,0281 га для организации проезда общего пользования.
Полагая, что постановлением нарушено право общей долевой собственности на земельный участок собственников помещений жилого дома, товарищество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании постановления от 14.02.2008 N 132 незаконным.
В постановлении от 16.09.2008 суд кассационной инстанции указал, что в перечень обстоятельств, подлежащих выяснению судом, входят основания принятия заинтересованным лицом оспариваемого акта; определение границ земельного участка товарищества в данном случае необходимо производить с учетом интересов как товарищества, так и ТСЖ "Орбита-2"; несформированность участка, а также отсутствие на него государственного кадастрового учета не освобождает администрацию г. Ростова-на-Дону от соблюдения баланса интересов обоих товариществ, а также не дает право в произвольном порядке принимать решения, приводящие к фактическому уменьшению размера земельного участка, на который претендует товарищество.
При новом рассмотрении суду апелляционной инстанции необходимо установить для каких целей организуется проезд общего пользования (для аварийных служб, для транспортных средств жильцов или для иных целей), не имеется ли иных вариантов разрешения возникшей проблемы. Кроме того, необходимо проверить соответствие пунктов 4 и 5 постановления от 14.02.2008 N 132 требованиям части 2 статьи 6 Федерального закона от 20.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" и статье 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В постановлении от 01.12.2008 суд указал, что спорный земельный участок с кадастровым номером 61:44:010303:0047 формировался при его предоставлении ООО "Ростинком" для осуществления строительства двух очередей жилого дома, определенных как строительные пятна 8-40 и 8-40А. На момент принятия оспариваемого постановления строительство предусмотренных двух жилых домов не было завершено, так как многоквартирный жилой дом строительное пятно 8-40А (дом N 48) не был введен в эксплуатацию в установленном порядке.
Апелляционный суд указал, что процедуры согласования спорного проезда (о его месторасположении, конфигурации, размерах) проводились до вступления в силу Федерального закона от 20.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" (далее - закон N 191-ФЗ) и были проведены в рамках утверждения проектной документации домов N 46 и 48 без нарушений.
Пункты 4, 5 постановления N 132 приняты администрацией с учетом разрешительной и проектной документации по строительству домов N 46 и 48, которая прошла государственную экспертизу и получила положительные заключения.
В то же время суд апелляционной инстанции не учел следующего.
В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 20.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по организации территорий, размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Не допускается требовать в указанном случае предоставление других документов для утверждения проектов планировки территорий, проектов межевания территорий.
Как следует из материалов дела, многоквартирный жилой дом (пятно 8-40, адрес: г. Ростов-на-Дону, ул. Орбитальная, 46) введен в эксплуатацию в 2004 году (т. 2, л. д. 44 - 50). Следовательно, территория по указанному адресу являлась застроенной. Согласно пункту 2 статьи 6 Федерального закона от 20.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", если застроенные территории не разделены на земельные участки, то границы участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса.
На этом же земельном участке фактически окончено строительство второго многоквартирного жилого дома (пятно 8-40А, адрес: г. Ростов-на-Дону, ул. Орбитальная, д. 48). Дом построен после 1 марта 2005 г. Приемка дома после этой даты возможна только при установлении размера и границ участка (пункт 6 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"), то есть при наличии сформированного занятого домом участка.
Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для применения положений пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 20.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" ошибочен. Ссылка суда на то обстоятельство, что согласительные процедуры по спорному проезду проводились до вступления в силу названного закона и были проведены в рамках утверждения проектной документации домов, не подтверждена имеющимися в деле доказательствами (т. 2, л. д. 106 - 107). Кроме того, не разрешен вопрос о назначении спорного проезда в настоящий момент и на момент утверждения проектной документации жилых домов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 61 Земельного кодекса Российской Федерации ненормативный акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным.
Ненормативный акт органа местного самоуправления может быть признан недействительным при одновременном наличии двух условий: данный акт не соответствует закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушает права и законные интересы гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8).
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно части 4 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.
Судом апелляционной инстанции не установлено, каким образом изменилась площадь земельного участка, необходимого для использования многоквартирного жилого дома (пятно 8-40, адрес: г. Ростов-на-Дону, ул. Орбитальная, 46), в связи с утверждением проекта границ земельного участка площадью 0,0281 га для организации проезда общего пользования согласно проекту границ N 2505 от 06.02.2008. Кроме того, не разрешен вопрос о возможности размещения на земельном участке объектов благоустройства, предусмотренных проектом строительства жилого дома товарищества.
При этом следует учитывать, что в силу пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации домовладельцы имеют исключительное право на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится многоквартирный дом. То обстоятельство, что земельный участок, необходимый для использования дома, в установленном порядке не сформирован, не может свидетельствовать об отсутствии законных прав и интересов заявителя.
Таким образом, является преждевременным вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявления, поскольку нет совокупности условий (несоответствие ненормативного акта закону и нарушение этим актом прав и законных интересов заявителя) для признания недействительным распоряжения органа местного самоуправления.
В соответствии со статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.
В нарушение названной нормы суд апелляционной инстанции не выполнил указаний, изложенных в постановлении от 16.09.2008, в связи с чем пришел к выводам, не соответствующим установленным по делу фактическим обстоятельствам.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе отменить постановление суда апелляционной инстанции и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
При изложенных обстоятельствах постановление апелляционной инстанции надлежит отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд для разрешения вопросов о том какие согласительные процедуры по спорному проезду проводились в рамках утверждения проектной документации домов, установить назначение спорного проезда в настоящий момент и на момент утверждения проектной документации жилых домов. Кроме того, следует установить, каким образом изменилась площадь земельного участка, необходимого для использования многоквартирного жилого дома (пятно 8-40, адрес: г. Ростов-на-Дону, ул. Орбитальная, 46), в связи с утверждением проекта границ земельного участка площадью 0,0281 га для организации проезда общего пользования согласно проекту границ N 2505 от 06.02.2008, а также разрешить вопрос о возможности размещения на земельном участке объектов благоустройства, предусмотренных проектом названного дома. Для установления обстоятельств изменения площади земельного участка следует обсудить вопрос о возможности назначения по делу судебной экспертизы, о назначении которой просило товарищество (т. 4, л. д. 32). При этом следует учитывать, что нарушение заинтересованным лицом обязанности, предусмотренной статьей 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не лишает товарищество права представлять доказательства в обоснование доводов заявления.
При новом рассмотрении дела апелляционной инстанции необходимо исследовать указанные вопросы и по результатам принять законный и обоснованный судебный акт.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2008 по делу N А53-3980/2008 отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.И.МЕЩЕРИН
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
Л.Н.ПЛОТНИКОВА
А.И.МЕЩЕРИН
Судьи
В.Е.ЕПИФАНОВ
Л.Н.ПЛОТНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)