Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
П.Л. обратилась в арбитражный суд с иском к ОАО "Нефтегазстрой" (далее - общество) о признании права собственности на часть цокольного этажа площадью 84,6 кв. м (помещения N 16, 18 - 22, 25) в жилом многоквартирном доме по адресу: г. Геленджик, ул. Ульяновская, 23.
Решением от 17.07.06 иск удовлетворен. Суд пришел к выводу, что спорные помещения созданы истцом для себя на собственные средства, уплаченные ответчику во исполнение договора от 04.06.02 N 643 о долевом участии в строительстве жилого дома.
Постановлением апелляционной инстанции от 03.11.06 решение от 17.07.06 отменено, в иске отказано. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о притворности договора от 04.06.02 N 643 о долевом участии в строительстве, прикрывавшего сделку купли-продажи нежилых помещений, заключенную ненадлежащим продавцом - ОАО "Нефтегазстрой" ввиду отсутствия у него зарегистрированного права на продаваемый объект. Кроме того, суд указал, что решение от 17.07.06 принято о правах и обязанностях П.А., поскольку ему как собственнику квартиры принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома в соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.01.07 решение и постановление апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию. Судебный акт мотивирован тем, что признание договора от 04.06.02 ничтожной сделкой по основаниям, предусмотренным статьей 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, не соответствует установленным по делу обстоятельствам, указанный договор подлежал оценке на предмет соответствия иным нормам, регулировавшим приобретение права собственности на нежилые помещения в жилых домах. Суд не выяснил, кем составлены представленные документы; заложено ли устройство названных в них помещений в проектной документации; учитывались ли эти помещения как отдельные при приемке дома в эксплуатацию и утверждении акта приемки; необходимы ли эти помещения для обслуживания всего дома и должны ли они относиться к общему имуществу собственников квартир; нарушаются ли и в какой степени права собственников в случае закрепления спорных помещений в индивидуальную собственность.
Решением от 21.08.07 исковые требования удовлетворены. Суд указал, что обязательства по договору от 04.06.02 N 643 выполнены сторонами в полном объеме, занимаемые истцом помещения цокольного этажа не относятся к техническим помещениям в смысле требований Гражданского и Жилищного кодексов Российской Федерации и соответственно не являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, истец гарантировал обеспечение доступа к коммуникациям соответствующих служб.
Постановлением апелляционной инстанции от 22.11.07 решение отменено, в иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что у ответчика отсутствовали полномочия отчуждать спорное имущество истцу, поскольку данные нежилые помещения являются общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме.
В кассационной жалобе П.Л. просит постановление апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда. По мнению заявителя, истцом представлены достаточные доказательства назначения спорных помещений, Градостроительный кодекс не может применяться к спорным отношениям, вывод о недопустимости в качестве доказательств заключений специалистов не соответствует требованиям статей 64, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признании права собственности дольщика на объект долевого участия полномочий застройщика на отчуждение не требуется, суд фактически признал договор ничтожной сделкой, не приняв во внимание заявление истца о пропуске срока исковой давности.
В отзыве на кассационную жалобу администрация просит постановление апелляционной инстанции оставить без изменения.
В судебном заседании представитель истца доводы, изложенные в жалобе, поддержал, П.А. и его представитель считают судебный акт законным и обоснованным.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, общество (застройщик) и П.Л. (заказчик) заключили договор от 04.06.02 N 643, по условиям которого заказчик передает застройщику собственные денежные средства в размере 245 тыс. рублей для частичного финансирования строительства жилого дома и 49 тыс. рублей для уплаты налога на добавленную стоимость. Застройщик обязуется по окончании строительства передать заказчику в собственность часть цокольного этажа площадью 84,6 кв. м в виде изолированных помещений, обозначенных на плане, являющемся приложением N 1 к договору.
Во исполнение указанного договора П.Л. внесла в кассу общества 294 тыс. рублей, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру от 07.06.02, 25.02.03, 15.03.04.
Письмом от 20.01.05 общество подтвердило, что оплата по договору от 04.06.02 N 643 произведена П.Л. в полном объеме в соответствии с договором.
По акту приема передачи от 10.09.02 общество передало истцу указанные нежилые помещения.
Статья 289 Гражданского кодекса Российской Федерации наделяет собственника квартиры (квартир) в многоквартирном доме правом на долю в праве собственности на общее имущество дома в силу закона. Согласно статье 290 Кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Из приведенных норм в их связи со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что вместе с приобретением права собственности на квартиры в многоквартирном доме собственник этого имущества приобретает право общей собственности на помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.
Собственники квартир в жилом доме, являясь одновременно совладельцами общего имущества дома, ограничены в праве распоряжения своей долей в общем имуществе отдельно от права собственности на квартиру. По смыслу названных норм недопустимы также сделки, совершаемые в период строительства жилого многоквартирного дома, в результате которых отдельные нежилые помещения, относящиеся к общему имуществу и превышающие долю, приходящуюся на ту или иную квартиру, окажутся не в общей долевой, а индивидуальной собственности владельцев квартир, либо третьих лиц.
В то же время возможно положение, когда в нежилых этажах жилых домов отдельные помещения по техническим и иным характеристикам не относятся к общему имуществу дома и связаны с квартирами лишь общими коммуникациями, предназначенными для энергоснабжения таких помещений, как любых других квартир.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции учел, что в спорных помещениях проходят горизонтальная разводка и вертикальные стояки магистральных трубопроводов централизованных сетей холодного водоснабжения, теплоснабжения, канализации с запорной арматурой, обеспечивающие эксплуатацию всего дома, техническое обслуживание коммуникаций жилого дома без использования спорных помещений невозможно и пришел к обоснованному выводу о том, что в соответствии с вышеуказанными правовыми нормами такие подвальные помещения должны быть отнесены к объектам общей долевой собственности владельцев квартир.
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора.
Спорное имущество в силу закона являлось общей долевой собственности владельцев квартир, и общество не могло им распоряжаться. В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации указанная сделка ничтожна, поскольку закон не устанавливает, что она оспорима, и не предусматривает иных последствий нарушения закона. Ничтожная сделка не влечет возникновения права собственности у приобретателя имущества (пункт 1 статьи 167 названного Кодекса). В этой связи несостоятельны доводы заявителя о пропуске срока исковой давности.
Согласно статье 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Оценив в совокупности с иными доказательствами представленные истцом заключения специалистов, суд пришел к правомерному выводу о том, что они сами по себе не могут свидетельствовать том, что спорное имущество не относится к общему.
При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены либо изменения обжалуемых решения и постановления апелляционной инстанции.
Нормы права при разрешении спора применены судом правильно, нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края 22.11.07 по делу N А32-11503/2006-21/169-2007-21/21 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 15.01.2008 N Ф08-8846/07 ПО ДЕЛУ N А32-11503/2006-21/169-2007-21/21
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 января 2008 г. N Ф08-8846/07
Дело N А32-11503/2006-21/169-2007-21/21
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании от истца - П.Л. - М.Ю., от третьих лиц: П.А. и его представителя - А.С., в отсутствие ответчика - открытого акционерного общества "Нефтегазстрой" и третьего лица - администрации муниципального образования г. Геленджик, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу П.Л. на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 22.11.07 по делу N А32-11503/2006-21/169-2007-21/21, установил следующее.П.Л. обратилась в арбитражный суд с иском к ОАО "Нефтегазстрой" (далее - общество) о признании права собственности на часть цокольного этажа площадью 84,6 кв. м (помещения N 16, 18 - 22, 25) в жилом многоквартирном доме по адресу: г. Геленджик, ул. Ульяновская, 23.
Решением от 17.07.06 иск удовлетворен. Суд пришел к выводу, что спорные помещения созданы истцом для себя на собственные средства, уплаченные ответчику во исполнение договора от 04.06.02 N 643 о долевом участии в строительстве жилого дома.
Постановлением апелляционной инстанции от 03.11.06 решение от 17.07.06 отменено, в иске отказано. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о притворности договора от 04.06.02 N 643 о долевом участии в строительстве, прикрывавшего сделку купли-продажи нежилых помещений, заключенную ненадлежащим продавцом - ОАО "Нефтегазстрой" ввиду отсутствия у него зарегистрированного права на продаваемый объект. Кроме того, суд указал, что решение от 17.07.06 принято о правах и обязанностях П.А., поскольку ему как собственнику квартиры принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома в соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.01.07 решение и постановление апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию. Судебный акт мотивирован тем, что признание договора от 04.06.02 ничтожной сделкой по основаниям, предусмотренным статьей 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, не соответствует установленным по делу обстоятельствам, указанный договор подлежал оценке на предмет соответствия иным нормам, регулировавшим приобретение права собственности на нежилые помещения в жилых домах. Суд не выяснил, кем составлены представленные документы; заложено ли устройство названных в них помещений в проектной документации; учитывались ли эти помещения как отдельные при приемке дома в эксплуатацию и утверждении акта приемки; необходимы ли эти помещения для обслуживания всего дома и должны ли они относиться к общему имуществу собственников квартир; нарушаются ли и в какой степени права собственников в случае закрепления спорных помещений в индивидуальную собственность.
Решением от 21.08.07 исковые требования удовлетворены. Суд указал, что обязательства по договору от 04.06.02 N 643 выполнены сторонами в полном объеме, занимаемые истцом помещения цокольного этажа не относятся к техническим помещениям в смысле требований Гражданского и Жилищного кодексов Российской Федерации и соответственно не являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, истец гарантировал обеспечение доступа к коммуникациям соответствующих служб.
Постановлением апелляционной инстанции от 22.11.07 решение отменено, в иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что у ответчика отсутствовали полномочия отчуждать спорное имущество истцу, поскольку данные нежилые помещения являются общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме.
В кассационной жалобе П.Л. просит постановление апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда. По мнению заявителя, истцом представлены достаточные доказательства назначения спорных помещений, Градостроительный кодекс не может применяться к спорным отношениям, вывод о недопустимости в качестве доказательств заключений специалистов не соответствует требованиям статей 64, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признании права собственности дольщика на объект долевого участия полномочий застройщика на отчуждение не требуется, суд фактически признал договор ничтожной сделкой, не приняв во внимание заявление истца о пропуске срока исковой давности.
В отзыве на кассационную жалобу администрация просит постановление апелляционной инстанции оставить без изменения.
В судебном заседании представитель истца доводы, изложенные в жалобе, поддержал, П.А. и его представитель считают судебный акт законным и обоснованным.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав участвующих в деле лиц, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, общество (застройщик) и П.Л. (заказчик) заключили договор от 04.06.02 N 643, по условиям которого заказчик передает застройщику собственные денежные средства в размере 245 тыс. рублей для частичного финансирования строительства жилого дома и 49 тыс. рублей для уплаты налога на добавленную стоимость. Застройщик обязуется по окончании строительства передать заказчику в собственность часть цокольного этажа площадью 84,6 кв. м в виде изолированных помещений, обозначенных на плане, являющемся приложением N 1 к договору.
Во исполнение указанного договора П.Л. внесла в кассу общества 294 тыс. рублей, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру от 07.06.02, 25.02.03, 15.03.04.
Письмом от 20.01.05 общество подтвердило, что оплата по договору от 04.06.02 N 643 произведена П.Л. в полном объеме в соответствии с договором.
По акту приема передачи от 10.09.02 общество передало истцу указанные нежилые помещения.
Статья 289 Гражданского кодекса Российской Федерации наделяет собственника квартиры (квартир) в многоквартирном доме правом на долю в праве собственности на общее имущество дома в силу закона. Согласно статье 290 Кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Из приведенных норм в их связи со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что вместе с приобретением права собственности на квартиры в многоквартирном доме собственник этого имущества приобретает право общей собственности на помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.
Собственники квартир в жилом доме, являясь одновременно совладельцами общего имущества дома, ограничены в праве распоряжения своей долей в общем имуществе отдельно от права собственности на квартиру. По смыслу названных норм недопустимы также сделки, совершаемые в период строительства жилого многоквартирного дома, в результате которых отдельные нежилые помещения, относящиеся к общему имуществу и превышающие долю, приходящуюся на ту или иную квартиру, окажутся не в общей долевой, а индивидуальной собственности владельцев квартир, либо третьих лиц.
В то же время возможно положение, когда в нежилых этажах жилых домов отдельные помещения по техническим и иным характеристикам не относятся к общему имуществу дома и связаны с квартирами лишь общими коммуникациями, предназначенными для энергоснабжения таких помещений, как любых других квартир.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции учел, что в спорных помещениях проходят горизонтальная разводка и вертикальные стояки магистральных трубопроводов централизованных сетей холодного водоснабжения, теплоснабжения, канализации с запорной арматурой, обеспечивающие эксплуатацию всего дома, техническое обслуживание коммуникаций жилого дома без использования спорных помещений невозможно и пришел к обоснованному выводу о том, что в соответствии с вышеуказанными правовыми нормами такие подвальные помещения должны быть отнесены к объектам общей долевой собственности владельцев квартир.
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора.
Спорное имущество в силу закона являлось общей долевой собственности владельцев квартир, и общество не могло им распоряжаться. В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации указанная сделка ничтожна, поскольку закон не устанавливает, что она оспорима, и не предусматривает иных последствий нарушения закона. Ничтожная сделка не влечет возникновения права собственности у приобретателя имущества (пункт 1 статьи 167 названного Кодекса). В этой связи несостоятельны доводы заявителя о пропуске срока исковой давности.
Согласно статье 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Оценив в совокупности с иными доказательствами представленные истцом заключения специалистов, суд пришел к правомерному выводу о том, что они сами по себе не могут свидетельствовать том, что спорное имущество не относится к общему.
При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены либо изменения обжалуемых решения и постановления апелляционной инстанции.
Нормы права при разрешении спора применены судом правильно, нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края 22.11.07 по делу N А32-11503/2006-21/169-2007-21/21 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)