Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2009 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 2 марта 2009 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Переход И.П. и Спириденко Т.А., при участии в судебном заседании от истца - жилищно-строительного кооператива "На Одесской" - Андреева В.И., в отсутствие ответчика - администрации г. Сочи, третьих лиц - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, Управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю, администрации Центрального района г. Сочи, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев кассационную жалобу жилищно-строительного кооператива "На Одесской" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2008 (судьи Галов В.В., Ильина М.В., Малыхина М.Н.) по делу N А32-15538/2007-39/362, установил следующее.
Жилищно-строительный кооператив "На Одесской" (далее - кооператив) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации г. Сочи (далее - администрация) о признании права собственности на следующие помещения, находящиеся в восьмиэтажном с цоколем и мансардой жилом многоквартирном доме, площадью 4 492,3 кв. м расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Одесская, участки застройки N 1 и N 2:
- - цокольного этажа: N 1 площадью 3,1 кв. м; N 2 площадью 3,6 кв. м; N 3 площадью 23,0 кв. м; N 4 площадью 3,6 кв. м; N 5 площадью 17,3 кв. м; N 6 площадью 20,2 кв. м; N 7 площадью 3,6 кв. м; N 8 площадью 11,9 кв. м; N 9 площадью 19,6 кв. м; N 10 площадью 32,9 кв. м; N 11 площадью 3,4 кв. м; N 12 площадью 19,5 кв. м; N 13 площадью 3,0 кв. м; N 14 площадью 24,9 кв. м; N 15 площадью 19,6 кв. м; N 16 площадью 51,6 кв. м; N 17 площадью 7,0 кв. м; N 18 площадью 142,9 кв. м;
- - первого этажа: квартира N 1 общей площадью 42,8 кв. м, в том числе жилой 18,0 кв. м; квартира N 2 общей площадью 55,8 кв. м, в том числе жилой 27,8 кв. м; квартира N 3 общей площадью 47,6 кв. м, в том числе жилой 25,2 кв. м; квартира N 4 общей площадью 64,4 кв. м, в том числе жилой 34,3 кв. м; квартира N 5 общей площадью 72,1 кв. м, в том числе жилой 52,6 кв. м; квартира N 6 общей площадью 45,9 кв. м, в том числе жилой 23,4 кв. м; квартира N 7 общей площадью 35,2 кв. м, в том числе жилой 14,2 кв. м; лестничная клетка площадью 16,4 кв. м; коридор площадью 44,9 кв. м; лифт, шахта площадью 2,7 кв. м; подсобное помещение площадью 2,0 кв. м; подсобное помещение площадью 5,1 кв. м;
- - второго этажа: квартира N 8 общей площадью 43,4 кв. м, в том числе жилой 21,0 кв. м; квартира N 9 общей площадью 55,1 кв. м, в том числе жилой 28,8 кв. м; квартира N 10 общей площадью 47,3 кв. м, в том числе жилой 24,1 кв. м; квартира N 11 общей площадью 47,8 кв. м, в том числе жилой 26,7 кв. м; квартира N 12 общей площадью 43,2 кв. м в том числе жилой 12,3 кв. м; квартира N 13 общей площадью 72,5 кв. м, в том числе жилой 52,4 кв. м; квартира N 14 общей площадью 47,5 кв. м, в том числе жилой 16,6 кв. м; квартира N 15 общей площадью 35,3 кв. м, в том числе жилой 15,4 кв. м; лестничная клетка площадью 16,4 кв. м; лифт, шахта площадью 2,7 кв. м; коридор площадью 31,4 кв. м;
- - третьего этажа (литера А): квартира N 16 общей площадью 43,3 кв. м, в том числе жилой 27,2 кв. м; квартира N 17 общей площадью 55,6 кв. м, в том числе жилой 28,1 кв. м; квартира N 18 общей площадью 47,6 кв. м, в том числе жилой 25,6 кв. м; квартира N 19 общей площадью 48,5 кв. м, в том числе жилой 27,2 кв. м; квартира N 20 общей площадью 42,8 кв. м, в том числе жилой 15,4 кв. м; квартира N 21 общей площадью 72,9 кв. м, в том числе жилой 52,4 кв. м; квартира N 22 общей площадью 46,3 кв. м, в том числе жилой 13,8 кв. м; квартира N 23 общей площадью 35,9 кв. м, в том числе жилой 16,6 кв. м; лестничная клетка площадью 16,4 кв. м; лифт, шахта площадью 2,7 кв. м; коридор площадью 30,9 кв. м;
- - четвертого этажа (литера А): квартира N 24 общей площадью 43,3 кв. м, в том числе жилой 27,2 кв. м; квартира N 25 общей площадью 55,6 кв. м, в том числе жилой 28,1 кв. м; квартира N 26 общей площадью 48,1 кв. м, в том числе жилой 25,3 кв. м; квартира N 27 общей площадью 49,6 кв. м, в том числе жилой 26,9 кв. м; квартира N 28 общей площадью 36,7 кв. м, в том числе жилой 15,0 кв. м; квартира N 29 общей площадью 130,7 кв. м, в том числе жилой 95,3 кв. м; квартира N 30 общей площадью 35,9 кв. м, в том числе жилой 15,4 кв. м; лестничная клетка площадью 16,4 кв. м; лифт, шахта площадью 2,7 кв. м; коридор площадью 26,1 кв. м.
- - пятого этажа (литера А): квартира N 31 общей площадью 45,7 кв. м, в том числе жилой 42,2 кв. м; квартира N 32 общей площадью 63,9 кв. м, в том числе жилой 31,0 кв. м; квартира N 33 общей площадью 48,7 кв. м, в том числе жилой 25,3 кв. м; квартира N 34 общей площадью 50,5 кв. м, в том числе жилой 21,1 кв. м; квартира N 35 общей площадью 40,4 кв. м, в том числе жилой 30,1 кв. м; квартира N 36 общей площадью 85,1 кв. м, в том числе жилой 63,7 кв. м; квартира N 37 общей площадью 49,4 кв. м, в том числе жилой 38,9 кв. м; квартира N 38 общей площадью 37,7 кв. м, в том числе жилой 22,0 кв. м; лестничная клетка площадью 16,4 кв. м; лифт, шахта площадью 2,7 кв. м; коридор площадью 30,9 кв. м;
- - шестого этажа (литера А): квартира N 39 общей площадью 45,5 кв. м, в том числе жилой 20,4 кв. м; квартира N 40 общей площадью 62,7 кв. м, в том числе жилой 31,4 кв. м; квартира N 41 общей площадью 48,9 кв. м, в том числе жилой 25,3 кв. м; квартира N 42 общей площадью 49,4 кв. м, в том числе жилой 26,2 кв. м; квартира N 43 общей площадью 37,3 кв. м, в том числе жилой 16,3 кв. м; квартира N 44 общей площадью 85,0 кв. м, в том числе жилой 63,8 кв. м; квартира N 45 общей площадью 49,1 кв. м, в том числе жилой 15,9 кв. м; квартира N 46 общей площадью 37,4 кв. м, в том числе жилой 16,4 кв. м; лестничная клетка площадью 16.4 кв. м; лифт, шахта площадью 2,7 кв. м; коридор площадью 30,9 кв. м.
- седьмого этажа (литера А): квартира N 47 общей площадью 45,7 кв. м, в том числе жилой 42,2 кв. м; квартира N 48 общей площадью 63,2 кв. м, в том числе жилой 35,1 кв. м; квартира N 49 общей площадью 48,9 кв. м, в том числе жилой 25,3 кв. м; квартира N 50 общей площадью 49,8 кв. м, в том числе жилой 20,5 кв. м; квартира N 51 общей площадью 44,7 кв. м, в том числе жилой 18,7 кв. м; квартира N 52 общей площадью 83,3 кв. м, в том числе жилой 48,7 кв. м; квартира N 53 общей площадью 49,7 кв. м, в том числе жилой 26,1 кв. м; квартира N 54 общей площадью 35,7 кв. м, в том числе жилой 15,2 кв. м; лестничная клетка площадью 16.4 кв. м; лифт, шахта площадью 2,7 кв. м; коридор площадью 30,9 кв. м.
- - восьмого этажа (литера А): квартира N 55 общей площадью 45,7 кв. м, в том числе жилой 42,2 кв. м; квартира N 56 общей площадью 63,5 кв. м, в том числе жилой 30,7 кв. м; квартира N 57 общей площадью 48,9 кв. м, в том числе жилой 25,3 кв. м; квартира N 58 общей площадью 49,4 кв. м, в том числе жилой 26,2 кв. м; квартира N 59 общей площадью 45,1 кв. м, в том числе жилой 24,5 кв. м; квартира N 60 общей площадью 136,4 кв. м, в том числе жилой 107,0 кв. м; квартира N 61 общей площадью 33,0 кв. м, в том числе жилой 14,2 кв. м; лестничная клетка площадью 16,4 кв. м; лифт, шахта площадью 2,7 кв. м; коридор площадью 24,5 кв. м; подсобное помещение площадью 3,7 кв. м;
- - мансарды этаж (литера А2): N 1 площадью 84,3 кв. м; N 2 площадью 18,6 кв. м; N 3 площадью 20,2 кв. м; N 4 площадью 35,4 кв. м; N 5 площадью 50,1 кв. м; N 6 площадью 3,3 кв. м; N 7 площадью 2,8 кв. м; N 8 площадью 46,7 кв. м; N 9 площадью 27,3 кв. м; N 10 площадью 38,2 кв. м; N 11 площадью 43,8 кв. м; N 12 площадью 12,6 кв. м; N 13 площадью 5,9 кв. м; N 14 площадью 11,9 кв. м; N 15 площадью 13,4 кв. м, N 16 площадью 1,7 кв. м; N 17 площадью 0,9 кв. м; N 18 площадью 1,4 кв. м; N 19 площадью 1,4 кв. м; N 20 площадью 2,7 кв. м;
- - крыльцо площадью 18,8 кв. м; (далее - спорное имущество) (уточненные требования).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю (далее - управление), Управление Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю, администрация Центрального района г. Сочи.
Решением от 04.06.2008 иск удовлетворен, суд признал за кооперативом право собственности на спорное имущество. Судебный акт мотивирован тем, что кооператив осуществил самовольное строительство на земельных участках, принадлежащих ему на праве собственности, в соответствии с проектной документацией, разработанной с учетом обязательных требований нормативных документов, направленных на обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, градостроительными регламентами. Возведенный жилой дом не нарушает права третьих лиц. Разрешенное использование земельного участка, занимаемого спорным объектом, не нарушено.
Постановлением апелляционной инстанции от 02.12.2008 решение от 04.06.2008 отменено, в иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что администрация Центрального района незаконно распорядилась объектами федеральной собственности - ограниченно оборотоспособными земельными участками, расположенными в пределах особо охраняемой природной территории курорта федерального значения. Соответственно, недействительными являются договоры аренды и купли-продажи, заключенные во исполнение недействительных ненормативных правовых актов администрации. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что наличие государственной регистрации права собственности истца на земельные участки, занимаемые спорным объектом, не является основанием для удовлетворения иска, поскольку запись в реестре является одним из видов доказательств, которые подлежат оценке судом наряду с другими доказательствами по делу; при отсутствии правовых оснований для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним суд не может считать зарегистрированное право существующим. Иное толкование значения записи в Едином государственном реестре прав, установление ее неопровержимости без предъявления специального иска о признании такой записи недействительной, умаляло бы право суда по разрешению дела. Администрация г. Сочи не уполномочена осуществлять права собственника земельного участка, в связи с чем иск предъявлен к ненадлежащему ответчику.
В кассационной жалобе кооператив просит отменить постановление апелляционной инстанции, оставить в силе решение суда первой инстанции. Заявитель указывает, что судебный порядок признания права собственности на спорный объект обусловлен отсутствием разрешительной документации на его возведение. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Следовательно, ответчиком по делу является администрация г. Сочи. На момент подачи искового заявления и разрешения спора судом, право собственности на земельные участки, занятые спорной недвижимостью, а также на незавершенный строительством объект приобретено кооперативом на основании договоров купли-продажи недвижимого имущества и зарегистрировано в установленном законом порядке. Управление в судебном порядке не оспорило государственную регистрацию права собственности кооператива на земельные участки. Таким образом, суд апелляционной инстанции необоснованно признал, что надлежащим ответчиком по делу следует считать управление.
Изучив материалы дела и выслушав представителя кооператива, повторившего доводы жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела и установили суды, постановлением главы администрации Центрального района г. Сочи от 09.06.2003 N 395/1 Мавроматис Ю.Э. сроком на 5 лет предоставлен в аренду земельный участок площадью 483 кв. м, расположенный во второй зоне округа санитарной охраны курорта, экономико-планировочная зона С-1-б, для индивидуального жилищного строительства. В последующем земельному участку присвоен кадастровый номер 23:49:02 05 028:0016.
Постановлением главы администрации Центрального района г. Сочи от 09.06.2003 N 395/2 Бондарчуку М.Н. сроком на 5 лет предоставлен в аренду смежный земельный участок площадью 532 кв. м, расположенный во второй зоне округа санитарной охраны курорта, экономико-планировочная зона С-1-б, для индивидуального жилищного строительства. В последующем земельному участку присвоен кадастровый номер 23:49:0205 028:0015.
Во исполнение указанных постановлений с Мавроматис Ю.Э. и Бондарчуком В.Н. заключены договоры аренды земельных участков от 12.02.2004 N 012 и от 13.01.2004 N 1.
6 декабря 2005 г. на основании договоров "О передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка" Бондарчук М.Н. и Мавроматис Ю.Э. передали свои права и обязанности по договорам аренды земельного участка от 13.01.2004 N 1 и от 12.02.2004 N 2 Бровцеву В.С.
Постановлением главы администрации Центрального района г. Сочи от 23.12.2005 N 1451 Бровцеву В.С. разрешено строительство пятиэтажного с цоколем и мансардой индивидуального жилого дома на земельных участках N 1 площадью 483 и N 2 площадью 532 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Одесская.
Являясь застройщиком, Бровцев В.С. возвел пятиэтажное с цоколем здание и зарегистрировал право собственности на незавершенный строительством объект недвижимости (свидетельство о регистрации права от 17.11.2006 23 АА 728479).
На основании постановления главы администрации Центрального района г. Сочи от 21.11.2006 N 1163 "О предоставлении Бровцеву В.С. в собственность за плату земельного участка N 1 по ул. Одесской в Центральном районе г. Сочи для индивидуального жилищного строительства" и постановления главы администрации Центрального района г. Сочи 21.11.2006 N 1164 "О предоставлении Бровцеву В.С. в собственность за плату земельного участка N 2 по ул. Одесской в Центральном р-не г. Сочи для индивидуального жилищного строительства" Бровцев В. С по договорам купли-продажи от 29.12.2006 N 56 и N 57 приобрел указанные земельные участки в собственность. Переход права собственности зарегистрирован Управлением федеральной регистрационной службы, о чем выданы свидетельство о государственной регистрации права от 13.02.200723 АВ 292109 и свидетельство о государственной регистрации права от 13.02.2007 23 АВ 292110.
25 мая 2007 г. Бровцев В.С. и кооператив заключили договоры купли-продажи земельных участков N 1 и N 2 и незавершенного строительством объекта, находящихся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Одесская.
26 июня 2006 г. кооператив обратился в администрацию г. Сочи с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельных участков. Однако в установленный срок администрация г. Сочи не предприняла каких-либо действий по данному обращению.
Кооператив без разрешения на строительство в соответствии с проектом, разработанным ООО "УК "Вермикулит" (лицензия Госстроя РФ от 24.04.2006 г. N ГС-5-74-03-26-0-7422035526-005178-1), осуществил надстройку четырех этажей с мансардой.
Отсутствие разрешительной документации на возведенные объекты недвижимости послужило основанием для обращения в суд с иском.
В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В соответствии с пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Факт самовольного строительства не исключает возможности признания на созданный объект права собственности. С учетом изменений, внесенных в статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена самовольная постройка.
Согласно представленным в дело свидетельствам о праве собственности земельные участки, занимаемые спорной недвижимостью, принадлежат истцу на праве собственности.
Отказывая в иске, суд апелляционной инстанции исходил из того, что государственная регистрация права собственности является одним из видов доказательств и подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами по делу. При отсутствии правовых оснований для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, суд не может считать зарегистрированное право существующим.
Между тем суд не учел следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции управление было привлечено к участию в деле в качестве третьего лица. Однако предоставление гражданам на праве аренды, а затем приобретение ими и кооперативом земельных участков в собственность не оспорило, требование о признании недействительной государственной регистрации права собственности и применении последствий недействительности ничтожных сделок, в том числе на момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, в установленном законом порядке - путем заявления самостоятельного иска - не заявило. Таким образом, при наличии зарегистрированного права собственности, у судов не было оснований для вывода об отсутствии у истца прав на земельный участок, и следовательно, о предъявлении им иска к ненадлежащему ответчику.
Как установили суды, спорный жилой дом возведен в отсутствие разрешительной документации, выдача которой осуществляется администрацией г. Сочи.
Суд первой инстанции исследовал вопрос о соответствии возведенного объекта градостроительным и строительным нормам и правилам, а также наличия угрозы жизни и здоровью граждан. Согласно заключениям уполномоченных органов, а также проведенной по делу судебной экспертизы, порученной Сочинскому отделу Краснодарской лаборатории судебных экспертиз, многоквартирный жилой дом, расположенный по ул. Одесской в Центральном районе г. Сочи, соответствует требованиям строительных норм и правил, в том числе в области сейсмичности, обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, возведен в границах правомерного земельного участка. Квартиры в жилом доме отделаны, готовы к заселению жильцов, незастроенная площадь земельного участка позволяет расположить стояночные места транспорта, зону отдыха, бельевую площадку. Из письма МУП г. Сочи "Муниципальный институт генплана" следует, что спорный объект возведен в зоне согласно генеральному плану застройки г. Сочи с селитебной плотностью населения 250-300 человек на один гектар, что соответствует многоэтажной застройке, расположен со смежными землепользователями с севера - существующий многоквартирный жилой дом, с юга - земельный участок с площадью 7 148 кв. м, сформированный для размещения многоэтажного жилого комплекса с объектами социальной инфраструктуры, с запада - земельный участок со строящимся жилым домом, с востока - земельный участок, занимаемый двухуровневой автомобильной стоянкой гаражно-строительного кооператива N 87.
Администрация г. Сочи, к компетенции которой относится выдача необходимых разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, решение суда первой инстанции не оспорила. Какие-либо доказательства, свидетельствующие о том, что возведенный объект не соответствует строительным, градостроительным, противопожарным, санитарным нормам и правилам и его сохранение нарушает права и охраняемые интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации), в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции не имелось оснований для отмены решения суда первой инстанции, в связи с чем обжалуемый судебный акт надлежит отменить, решение суда оставить в силе.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2008 по делу N А32-15538/2007-39/362 отменить, решение суда первой инстанции от 04.06.2008 оставить в силе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 02.03.2009 ПО ДЕЛУ N А32-15538/2007-39/362
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 марта 2009 г. по делу N А32-15538/2007-39/362
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2009 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 2 марта 2009 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Переход И.П. и Спириденко Т.А., при участии в судебном заседании от истца - жилищно-строительного кооператива "На Одесской" - Андреева В.И., в отсутствие ответчика - администрации г. Сочи, третьих лиц - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, Управления Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю, администрации Центрального района г. Сочи, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев кассационную жалобу жилищно-строительного кооператива "На Одесской" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2008 (судьи Галов В.В., Ильина М.В., Малыхина М.Н.) по делу N А32-15538/2007-39/362, установил следующее.
Жилищно-строительный кооператив "На Одесской" (далее - кооператив) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации г. Сочи (далее - администрация) о признании права собственности на следующие помещения, находящиеся в восьмиэтажном с цоколем и мансардой жилом многоквартирном доме, площадью 4 492,3 кв. м расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Одесская, участки застройки N 1 и N 2:
- - цокольного этажа: N 1 площадью 3,1 кв. м; N 2 площадью 3,6 кв. м; N 3 площадью 23,0 кв. м; N 4 площадью 3,6 кв. м; N 5 площадью 17,3 кв. м; N 6 площадью 20,2 кв. м; N 7 площадью 3,6 кв. м; N 8 площадью 11,9 кв. м; N 9 площадью 19,6 кв. м; N 10 площадью 32,9 кв. м; N 11 площадью 3,4 кв. м; N 12 площадью 19,5 кв. м; N 13 площадью 3,0 кв. м; N 14 площадью 24,9 кв. м; N 15 площадью 19,6 кв. м; N 16 площадью 51,6 кв. м; N 17 площадью 7,0 кв. м; N 18 площадью 142,9 кв. м;
- - первого этажа: квартира N 1 общей площадью 42,8 кв. м, в том числе жилой 18,0 кв. м; квартира N 2 общей площадью 55,8 кв. м, в том числе жилой 27,8 кв. м; квартира N 3 общей площадью 47,6 кв. м, в том числе жилой 25,2 кв. м; квартира N 4 общей площадью 64,4 кв. м, в том числе жилой 34,3 кв. м; квартира N 5 общей площадью 72,1 кв. м, в том числе жилой 52,6 кв. м; квартира N 6 общей площадью 45,9 кв. м, в том числе жилой 23,4 кв. м; квартира N 7 общей площадью 35,2 кв. м, в том числе жилой 14,2 кв. м; лестничная клетка площадью 16,4 кв. м; коридор площадью 44,9 кв. м; лифт, шахта площадью 2,7 кв. м; подсобное помещение площадью 2,0 кв. м; подсобное помещение площадью 5,1 кв. м;
- - второго этажа: квартира N 8 общей площадью 43,4 кв. м, в том числе жилой 21,0 кв. м; квартира N 9 общей площадью 55,1 кв. м, в том числе жилой 28,8 кв. м; квартира N 10 общей площадью 47,3 кв. м, в том числе жилой 24,1 кв. м; квартира N 11 общей площадью 47,8 кв. м, в том числе жилой 26,7 кв. м; квартира N 12 общей площадью 43,2 кв. м в том числе жилой 12,3 кв. м; квартира N 13 общей площадью 72,5 кв. м, в том числе жилой 52,4 кв. м; квартира N 14 общей площадью 47,5 кв. м, в том числе жилой 16,6 кв. м; квартира N 15 общей площадью 35,3 кв. м, в том числе жилой 15,4 кв. м; лестничная клетка площадью 16,4 кв. м; лифт, шахта площадью 2,7 кв. м; коридор площадью 31,4 кв. м;
- - третьего этажа (литера А): квартира N 16 общей площадью 43,3 кв. м, в том числе жилой 27,2 кв. м; квартира N 17 общей площадью 55,6 кв. м, в том числе жилой 28,1 кв. м; квартира N 18 общей площадью 47,6 кв. м, в том числе жилой 25,6 кв. м; квартира N 19 общей площадью 48,5 кв. м, в том числе жилой 27,2 кв. м; квартира N 20 общей площадью 42,8 кв. м, в том числе жилой 15,4 кв. м; квартира N 21 общей площадью 72,9 кв. м, в том числе жилой 52,4 кв. м; квартира N 22 общей площадью 46,3 кв. м, в том числе жилой 13,8 кв. м; квартира N 23 общей площадью 35,9 кв. м, в том числе жилой 16,6 кв. м; лестничная клетка площадью 16,4 кв. м; лифт, шахта площадью 2,7 кв. м; коридор площадью 30,9 кв. м;
- - четвертого этажа (литера А): квартира N 24 общей площадью 43,3 кв. м, в том числе жилой 27,2 кв. м; квартира N 25 общей площадью 55,6 кв. м, в том числе жилой 28,1 кв. м; квартира N 26 общей площадью 48,1 кв. м, в том числе жилой 25,3 кв. м; квартира N 27 общей площадью 49,6 кв. м, в том числе жилой 26,9 кв. м; квартира N 28 общей площадью 36,7 кв. м, в том числе жилой 15,0 кв. м; квартира N 29 общей площадью 130,7 кв. м, в том числе жилой 95,3 кв. м; квартира N 30 общей площадью 35,9 кв. м, в том числе жилой 15,4 кв. м; лестничная клетка площадью 16,4 кв. м; лифт, шахта площадью 2,7 кв. м; коридор площадью 26,1 кв. м.
- - пятого этажа (литера А): квартира N 31 общей площадью 45,7 кв. м, в том числе жилой 42,2 кв. м; квартира N 32 общей площадью 63,9 кв. м, в том числе жилой 31,0 кв. м; квартира N 33 общей площадью 48,7 кв. м, в том числе жилой 25,3 кв. м; квартира N 34 общей площадью 50,5 кв. м, в том числе жилой 21,1 кв. м; квартира N 35 общей площадью 40,4 кв. м, в том числе жилой 30,1 кв. м; квартира N 36 общей площадью 85,1 кв. м, в том числе жилой 63,7 кв. м; квартира N 37 общей площадью 49,4 кв. м, в том числе жилой 38,9 кв. м; квартира N 38 общей площадью 37,7 кв. м, в том числе жилой 22,0 кв. м; лестничная клетка площадью 16,4 кв. м; лифт, шахта площадью 2,7 кв. м; коридор площадью 30,9 кв. м;
- - шестого этажа (литера А): квартира N 39 общей площадью 45,5 кв. м, в том числе жилой 20,4 кв. м; квартира N 40 общей площадью 62,7 кв. м, в том числе жилой 31,4 кв. м; квартира N 41 общей площадью 48,9 кв. м, в том числе жилой 25,3 кв. м; квартира N 42 общей площадью 49,4 кв. м, в том числе жилой 26,2 кв. м; квартира N 43 общей площадью 37,3 кв. м, в том числе жилой 16,3 кв. м; квартира N 44 общей площадью 85,0 кв. м, в том числе жилой 63,8 кв. м; квартира N 45 общей площадью 49,1 кв. м, в том числе жилой 15,9 кв. м; квартира N 46 общей площадью 37,4 кв. м, в том числе жилой 16,4 кв. м; лестничная клетка площадью 16.4 кв. м; лифт, шахта площадью 2,7 кв. м; коридор площадью 30,9 кв. м.
- седьмого этажа (литера А): квартира N 47 общей площадью 45,7 кв. м, в том числе жилой 42,2 кв. м; квартира N 48 общей площадью 63,2 кв. м, в том числе жилой 35,1 кв. м; квартира N 49 общей площадью 48,9 кв. м, в том числе жилой 25,3 кв. м; квартира N 50 общей площадью 49,8 кв. м, в том числе жилой 20,5 кв. м; квартира N 51 общей площадью 44,7 кв. м, в том числе жилой 18,7 кв. м; квартира N 52 общей площадью 83,3 кв. м, в том числе жилой 48,7 кв. м; квартира N 53 общей площадью 49,7 кв. м, в том числе жилой 26,1 кв. м; квартира N 54 общей площадью 35,7 кв. м, в том числе жилой 15,2 кв. м; лестничная клетка площадью 16.4 кв. м; лифт, шахта площадью 2,7 кв. м; коридор площадью 30,9 кв. м.
- - восьмого этажа (литера А): квартира N 55 общей площадью 45,7 кв. м, в том числе жилой 42,2 кв. м; квартира N 56 общей площадью 63,5 кв. м, в том числе жилой 30,7 кв. м; квартира N 57 общей площадью 48,9 кв. м, в том числе жилой 25,3 кв. м; квартира N 58 общей площадью 49,4 кв. м, в том числе жилой 26,2 кв. м; квартира N 59 общей площадью 45,1 кв. м, в том числе жилой 24,5 кв. м; квартира N 60 общей площадью 136,4 кв. м, в том числе жилой 107,0 кв. м; квартира N 61 общей площадью 33,0 кв. м, в том числе жилой 14,2 кв. м; лестничная клетка площадью 16,4 кв. м; лифт, шахта площадью 2,7 кв. м; коридор площадью 24,5 кв. м; подсобное помещение площадью 3,7 кв. м;
- - мансарды этаж (литера А2): N 1 площадью 84,3 кв. м; N 2 площадью 18,6 кв. м; N 3 площадью 20,2 кв. м; N 4 площадью 35,4 кв. м; N 5 площадью 50,1 кв. м; N 6 площадью 3,3 кв. м; N 7 площадью 2,8 кв. м; N 8 площадью 46,7 кв. м; N 9 площадью 27,3 кв. м; N 10 площадью 38,2 кв. м; N 11 площадью 43,8 кв. м; N 12 площадью 12,6 кв. м; N 13 площадью 5,9 кв. м; N 14 площадью 11,9 кв. м; N 15 площадью 13,4 кв. м, N 16 площадью 1,7 кв. м; N 17 площадью 0,9 кв. м; N 18 площадью 1,4 кв. м; N 19 площадью 1,4 кв. м; N 20 площадью 2,7 кв. м;
- - крыльцо площадью 18,8 кв. м; (далее - спорное имущество) (уточненные требования).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю (далее - управление), Управление Федеральной службы судебных приставов по Краснодарскому краю, администрация Центрального района г. Сочи.
Решением от 04.06.2008 иск удовлетворен, суд признал за кооперативом право собственности на спорное имущество. Судебный акт мотивирован тем, что кооператив осуществил самовольное строительство на земельных участках, принадлежащих ему на праве собственности, в соответствии с проектной документацией, разработанной с учетом обязательных требований нормативных документов, направленных на обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, градостроительными регламентами. Возведенный жилой дом не нарушает права третьих лиц. Разрешенное использование земельного участка, занимаемого спорным объектом, не нарушено.
Постановлением апелляционной инстанции от 02.12.2008 решение от 04.06.2008 отменено, в иске отказано. Судебный акт мотивирован тем, что администрация Центрального района незаконно распорядилась объектами федеральной собственности - ограниченно оборотоспособными земельными участками, расположенными в пределах особо охраняемой природной территории курорта федерального значения. Соответственно, недействительными являются договоры аренды и купли-продажи, заключенные во исполнение недействительных ненормативных правовых актов администрации. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что наличие государственной регистрации права собственности истца на земельные участки, занимаемые спорным объектом, не является основанием для удовлетворения иска, поскольку запись в реестре является одним из видов доказательств, которые подлежат оценке судом наряду с другими доказательствами по делу; при отсутствии правовых оснований для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним суд не может считать зарегистрированное право существующим. Иное толкование значения записи в Едином государственном реестре прав, установление ее неопровержимости без предъявления специального иска о признании такой записи недействительной, умаляло бы право суда по разрешению дела. Администрация г. Сочи не уполномочена осуществлять права собственника земельного участка, в связи с чем иск предъявлен к ненадлежащему ответчику.
В кассационной жалобе кооператив просит отменить постановление апелляционной инстанции, оставить в силе решение суда первой инстанции. Заявитель указывает, что судебный порядок признания права собственности на спорный объект обусловлен отсутствием разрешительной документации на его возведение. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. Следовательно, ответчиком по делу является администрация г. Сочи. На момент подачи искового заявления и разрешения спора судом, право собственности на земельные участки, занятые спорной недвижимостью, а также на незавершенный строительством объект приобретено кооперативом на основании договоров купли-продажи недвижимого имущества и зарегистрировано в установленном законом порядке. Управление в судебном порядке не оспорило государственную регистрацию права собственности кооператива на земельные участки. Таким образом, суд апелляционной инстанции необоснованно признал, что надлежащим ответчиком по делу следует считать управление.
Изучив материалы дела и выслушав представителя кооператива, повторившего доводы жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела и установили суды, постановлением главы администрации Центрального района г. Сочи от 09.06.2003 N 395/1 Мавроматис Ю.Э. сроком на 5 лет предоставлен в аренду земельный участок площадью 483 кв. м, расположенный во второй зоне округа санитарной охраны курорта, экономико-планировочная зона С-1-б, для индивидуального жилищного строительства. В последующем земельному участку присвоен кадастровый номер 23:49:02 05 028:0016.
Постановлением главы администрации Центрального района г. Сочи от 09.06.2003 N 395/2 Бондарчуку М.Н. сроком на 5 лет предоставлен в аренду смежный земельный участок площадью 532 кв. м, расположенный во второй зоне округа санитарной охраны курорта, экономико-планировочная зона С-1-б, для индивидуального жилищного строительства. В последующем земельному участку присвоен кадастровый номер 23:49:0205 028:0015.
Во исполнение указанных постановлений с Мавроматис Ю.Э. и Бондарчуком В.Н. заключены договоры аренды земельных участков от 12.02.2004 N 012 и от 13.01.2004 N 1.
6 декабря 2005 г. на основании договоров "О передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка" Бондарчук М.Н. и Мавроматис Ю.Э. передали свои права и обязанности по договорам аренды земельного участка от 13.01.2004 N 1 и от 12.02.2004 N 2 Бровцеву В.С.
Постановлением главы администрации Центрального района г. Сочи от 23.12.2005 N 1451 Бровцеву В.С. разрешено строительство пятиэтажного с цоколем и мансардой индивидуального жилого дома на земельных участках N 1 площадью 483 и N 2 площадью 532 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Одесская.
Являясь застройщиком, Бровцев В.С. возвел пятиэтажное с цоколем здание и зарегистрировал право собственности на незавершенный строительством объект недвижимости (свидетельство о регистрации права от 17.11.2006 23 АА 728479).
На основании постановления главы администрации Центрального района г. Сочи от 21.11.2006 N 1163 "О предоставлении Бровцеву В.С. в собственность за плату земельного участка N 1 по ул. Одесской в Центральном районе г. Сочи для индивидуального жилищного строительства" и постановления главы администрации Центрального района г. Сочи 21.11.2006 N 1164 "О предоставлении Бровцеву В.С. в собственность за плату земельного участка N 2 по ул. Одесской в Центральном р-не г. Сочи для индивидуального жилищного строительства" Бровцев В. С по договорам купли-продажи от 29.12.2006 N 56 и N 57 приобрел указанные земельные участки в собственность. Переход права собственности зарегистрирован Управлением федеральной регистрационной службы, о чем выданы свидетельство о государственной регистрации права от 13.02.200723 АВ 292109 и свидетельство о государственной регистрации права от 13.02.2007 23 АВ 292110.
25 мая 2007 г. Бровцев В.С. и кооператив заключили договоры купли-продажи земельных участков N 1 и N 2 и незавершенного строительством объекта, находящихся по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Одесская.
26 июня 2006 г. кооператив обратился в администрацию г. Сочи с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельных участков. Однако в установленный срок администрация г. Сочи не предприняла каких-либо действий по данному обращению.
Кооператив без разрешения на строительство в соответствии с проектом, разработанным ООО "УК "Вермикулит" (лицензия Госстроя РФ от 24.04.2006 г. N ГС-5-74-03-26-0-7422035526-005178-1), осуществил надстройку четырех этажей с мансардой.
Отсутствие разрешительной документации на возведенные объекты недвижимости послужило основанием для обращения в суд с иском.
В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В соответствии с пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Факт самовольного строительства не исключает возможности признания на созданный объект права собственности. С учетом изменений, внесенных в статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена самовольная постройка.
Согласно представленным в дело свидетельствам о праве собственности земельные участки, занимаемые спорной недвижимостью, принадлежат истцу на праве собственности.
Отказывая в иске, суд апелляционной инстанции исходил из того, что государственная регистрация права собственности является одним из видов доказательств и подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами по делу. При отсутствии правовых оснований для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, суд не может считать зарегистрированное право существующим.
Между тем суд не учел следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции управление было привлечено к участию в деле в качестве третьего лица. Однако предоставление гражданам на праве аренды, а затем приобретение ими и кооперативом земельных участков в собственность не оспорило, требование о признании недействительной государственной регистрации права собственности и применении последствий недействительности ничтожных сделок, в том числе на момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, в установленном законом порядке - путем заявления самостоятельного иска - не заявило. Таким образом, при наличии зарегистрированного права собственности, у судов не было оснований для вывода об отсутствии у истца прав на земельный участок, и следовательно, о предъявлении им иска к ненадлежащему ответчику.
Как установили суды, спорный жилой дом возведен в отсутствие разрешительной документации, выдача которой осуществляется администрацией г. Сочи.
Суд первой инстанции исследовал вопрос о соответствии возведенного объекта градостроительным и строительным нормам и правилам, а также наличия угрозы жизни и здоровью граждан. Согласно заключениям уполномоченных органов, а также проведенной по делу судебной экспертизы, порученной Сочинскому отделу Краснодарской лаборатории судебных экспертиз, многоквартирный жилой дом, расположенный по ул. Одесской в Центральном районе г. Сочи, соответствует требованиям строительных норм и правил, в том числе в области сейсмичности, обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, возведен в границах правомерного земельного участка. Квартиры в жилом доме отделаны, готовы к заселению жильцов, незастроенная площадь земельного участка позволяет расположить стояночные места транспорта, зону отдыха, бельевую площадку. Из письма МУП г. Сочи "Муниципальный институт генплана" следует, что спорный объект возведен в зоне согласно генеральному плану застройки г. Сочи с селитебной плотностью населения 250-300 человек на один гектар, что соответствует многоэтажной застройке, расположен со смежными землепользователями с севера - существующий многоквартирный жилой дом, с юга - земельный участок с площадью 7 148 кв. м, сформированный для размещения многоэтажного жилого комплекса с объектами социальной инфраструктуры, с запада - земельный участок со строящимся жилым домом, с востока - земельный участок, занимаемый двухуровневой автомобильной стоянкой гаражно-строительного кооператива N 87.
Администрация г. Сочи, к компетенции которой относится выдача необходимых разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, решение суда первой инстанции не оспорила. Какие-либо доказательства, свидетельствующие о том, что возведенный объект не соответствует строительным, градостроительным, противопожарным, санитарным нормам и правилам и его сохранение нарушает права и охраняемые интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации), в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции не имелось оснований для отмены решения суда первой инстанции, в связи с чем обжалуемый судебный акт надлежит отменить, решение суда оставить в силе.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2008 по делу N А32-15538/2007-39/362 отменить, решение суда первой инстанции от 04.06.2008 оставить в силе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Е.И.АФОНИНА
Судьи
И.А.ПЕРЕХОД
Т.А.СПИРИДЕНКО
Е.И.АФОНИНА
Судьи
И.А.ПЕРЕХОД
Т.А.СПИРИДЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)