Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 августа 2010 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Параскевовой С.А., судей Винокуровой Н.В. (судья-докладчик), Жукова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шестаковой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Комитета по управлению имуществом города Махачкалы на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 14.05.2010 по делу N А15-801/2009, принятое судьей Гаджимагомедовым И.С., по иску ТСЖ "Чемпион" к муниципальному образованию "городской округ "Махачкала", Комитету по управлению имуществом города Махачкалы, Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Дагестан, Казиеву К.З. об устранении препятствий в пользовании имуществом, при участии в судебном заседании от Комитета по управлению имуществом города Махачкалы Абдуллаева А.Р. (доверенность N 824 от 20.07.2010), в отсутствие представителей других участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания (уведомления N 57169, 57178, 57176, 5717457167, 57177, 57173, 57175, 57171, 57168),
установил:
Товарищество собственников жилья "Чемпион" (далее - товарищество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к муниципальному образованию "Городской округ "город Махачкала", Управлению Федеральной регистрационной службы России по Республике Дагестан и Комитету по управлению имуществом г. Махачкалы об устранении препятствия в пользовании имуществом путем признания недействительным права муниципальной собственности на нежилое помещение площадью 14,5 кв. м по адресу г. Махачкала, ул. Горького, 15 с кадастровым номером N 05-0501/008/2009-128 (далее - спорное помещение), удостоверенное свидетельством от 10.02.2009, незаконным включения указанного помещения в реестр муниципальной собственности и обязании снести перегородку, освободив для свободного прохода вход и выход в подъезд дома (с учетом уточнения требований).
Решением от 31.08.2009 в удовлетворении иска к Управлению Федеральной регистрационной службы России по Республике Дагестан отказано, в остальной части исковое заявление удовлетворено.
Постановлением суда кассационной инстанции от 28.12.2009 решение в части отказа в иске к Управлению Федеральной регистрационной службы России по Республике Дагестан оставлено без изменений, в остальной части решение отменено и дело в отмененной части направлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела суд первой инстанции определением от 17.03.2010 в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял к рассмотрению уточненные исковые требования истца, в соответствии с которыми истец просил истребовать спорное помещение у ответчиков, признать спорное помещение незаконной постройкой, обязать ответчиков устранить препятствия в пользовании входом и выходом в подъезд дома путем сноса незаконно возведенной перегородки и признания незаконной записи о государственной регистрации права собственности.
Определением суда первой инстанции от 13.04.2010 к участию в деле в качестве другого ответчика по ходатайству истца был привлечен предприниматель Казиев К.З.
При новом рассмотрении дела решением от 14.05.2010 Арбитражный суд Республики Дагестан исковое заявление удовлетворил, истребовал у муниципального образования "Городской округ "город Махачкала", Комитета по управлению имуществом г.Махачкалы и предпринимателя Казиева К.З. спорное помещение, признав его самовольной постройкой и обязав их в месячный срок со дня вступления решения в законную силу устранить препятствия товариществу собственников жилья "Чемпион" в пользовании подъездом и входом дома N 15 по ул. Горького г. Махачкалы, в том числе путем сноса перегородки, возведенной в указанном подъезде дома; признал недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 05-05-01/008/2009-128 от 10.02.2009 о государственной регистрации за муниципальным образованием "Городской округ "город Махачкала" права собственности на помещение площадью 14,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Махачкала, ул. Горького, 15.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорный объект недвижимости сооружен незаконно, без получения необходимых разрешений и является самовольной постройкой, которая подлежит сносу.
Не согласившись с принятым решением, Комитет по управлению имуществом города Махачкалы подал апелляционную жалобу, в которой просит решение от 14.05.2010 отменить, отказав товариществу в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на следующее.
Заявитель апелляционной жалобы считает необоснованным вывод суда первой инстанции о возведении спорного имущества в 1990 - 1994 годах.
Также считает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что государственная регистрация права собственности муниципального образования "городской округ "Махачкала" на спорное имущество произведена неправомерно с нарушением прав долевой собственности собственников квартир в многоквартирном доме.
Указывает, что судом первой инстанции не была дана оценка доводу Комитета по управлению имуществом города Махачкалы о том, что спорный объект недвижимости был индивидуализирован как самостоятельный объект недвижимости и использовался в целях, не связанных с обслуживанием других помещений дома, еще до создания товарищества.
Считает, что товариществом не представлено доказательств того, что на момент осуществления регистрационных действий спорное помещение относилось к объектам общего пользования собственников многоквартирного дома.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом первой инстанции не была дана оценка тому факту, что товариществом незаконно были предъявлены виндикационный и негаторный иски.
Кроме того, считает необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что спорное имущество является самовольной постройкой.
Товарищество с решением суда первой инстанции согласно.
Казиев К.З. согласно представленному отзыву с решением суда первой инстанции также не согласен.
Правильность решения от 14.05.2010 проверена в апелляционном порядке в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив в судебном заседании материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав представителя Комитета по управлению имуществом города Махачкалы, апелляционный суд не усматривает оснований к отмене решения от 14.05.2010 исходя из следующего.
Как правильно установлено судом первой инстанции из материалов дела, приблизительно в 1990 году один из подъездов дома N 15 по улице Горького г. Махачкалы был разделен на две части путем возведения кирпичной стены-перегородки, в результате чего образовалось самостоятельное помещение площадью 14,5 кв. м с входом со стороны улицы. Данное помещение внесено в Реестр муниципальной собственности, утвержденный президиумом Махачкалинского городского Совета народных депутатов от 25.08.1993. Учреждением технической инвентаризации (Дагтехинвентаризация) 05.08.1997 был составлен технический паспорт на спорное помещение и его владельцем указан Комитета по управлению имуществом города Махачкалы, в качестве основания указана выписка из Реестра муниципальной собственности от 05.12.2008 N 3816. На основании этих документов Управлением Федеральной регистрационной службы России по Республике Дагестан зарегистрировано право муниципальной собственности г.Махачкалы на спорное помещение, о чем сделана запись от 10.02.2009 N 05-05-01/008/2009-128 и выдано соответствующее свидетельство. В соответствии с договорами аренды спорное помещение примерно с 1999 года передано в пользование предпринимателю Казиеву К.З., которым там организован магазин "Продукты".
Считая, что наличие спорного помещения препятствует собственникам помещений дома в пользовании парадным входом, подъездом и лестничной площадкой дома, являющимися общим имуществом жильцов дома, товарищество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанцией указал суду первой инстанции на необходимость применения разъяснений, содержащихся в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64; установления и привлечения к участию в деле лица, фактически использующего спорное помещение; проверки наличия у товарищества полномочий на обращение в суд в интересах собственников помещений в доме; установления времени возведения стены в подъезде дома; получения и исследования заключений уполномоченных органов о нарушении строительных и противопожарных норм.
Во исполнение указаний суда кассационной инстанции судом первой инстанции установлено, что фактически спорное помещение по договору аренды с Комитетом по управлению имуществом города Махачкалы N 159 от 11.01.2009 занимает предприниматель Казиев К.З., который привлечен к участию в деле в качестве другого ответчика.
Истцом в суд первой инстанции были представлены свидетельства и договоры, свидетельствующие о праве собственности жильцов дома на расположенные в доме квартиры, а также протокол общего собрания членов товарищества от 03.03.2009, в соответствии с которым товариществу предоставлено право на представление интересов членов товарищества в судах, товариществу поручено проведение мероприятий по обеспечению, в том числе путем обращения в судебные инстанции с правом на подписание исковых заявлений, устранения препятствий в пользовании общим имуществом собственников помещений со стороны третьих лиц, признания права собственности, оспаривания зарегистрированного права и другие.
Также во исполнение указаний кассационной инстанции судом первой инстанции у уполномоченных органов были истребованы соответствующие заключения.
В соответствие с представленным Отделом государственного пожарного надзора Советского района г. Махачкалы ГУ МЧС России по Республике Дагестан письмом от 08.04.2010 спорное помещение расположено на 1 этаже многоквартирного дома на пути эвакуации с 1 этажа дома, выход с подъезда первого этажа закрыт наглухо, помещение не оборудовано автоматической пожарной сигнализацией, отсутствуют первичные средства пожаротушения, электропроводка проведена с нарушением требований ПУЭ. Заключение о соответствии требованиям противопожарных норм не выдавалось. В соответствии с письмом Управления Роспотребнадзора по Республике Дагестан санитарно-эпидемиологическое заключение на спорное помещение не выдавалось, отвод земельного участка под магазин не согласовывался.
Поскольку согласно пояснениям истца в суде первой инстанции спорное помещение построено примерно в 1990 - 1994 годах, согласно представленному ответчиком письму Отдела надзора и контроля за архитектурно-строительными работами администрации г. Махачкалы от 16.02.2010 спорное помещение магазина было сооружено в конце 1980-х годов, другие доказательства, позволяющие установить более точное время постройки помещения в материалы дела не представлены, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что спорное помещение возведено приблизительно в 1990 году, то есть уже после завершения строительства самого дома (1952 года постройки). Об этом же свидетельствует и техпаспорт дома, из которого видно, что стена в подъезде возведена уже после строительства дома. Данное обстоятельство не отрицается ответчиками.
Также не отрицается ответчиками и подтверждается представленными в дело свидетельствами и договорами, что все квартиры в доме в настоящее время приватизированы. Согласно техническому паспорту дома, составленному 10.06.1981, изначально при строительстве дома было предусмотрено три подъезда с четырьмя входами-выходами: два подъезда, имеющие вход только со стороны двора и один подъезд (сквозной), имеющий вход как со стороны двора, так и парадный вход со стороны улицы, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что изначально спорная площадь относилась к имуществу, предназначенному для обслуживания более одного помещения в доме.
Статья 289 Гражданского кодекса Российской Федерации наделяет собственника квартиры (квартир) в многоквартирном доме правом на долю в праве собственности на общее имущество дома в силу закона. Согласно статье 290 Кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры. Статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Из приведенных норм следует, что вместе с приобретением права собственности на квартиры в многоквартирном доме собственник этого имущества приобретает право общей собственности на помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в этом доме.
Таким образом, указанные подъезды, входы и лестничные площадки в силу закона относятся к общему имуществу жильцов дома, так как предназначены для обслуживания более одной квартиры в доме.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума от 23.07.2009 N 64, отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
С учетом изложенного суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что законных оснований для отнесения спорного помещения к муниципальной собственности и регистрации соответствующего права не имелось.
Также суд первой инстанции правомерно отклонил доводы ответчиков о том, что спорный объект был им передан на основании разделительного баланса от Горпромторга и включен в Реестр муниципальной собственности в 1993 году, так как ответчиками не представлено доказательств нахождения спорного помещения на балансе Горпромторга и включение его в разделительный баланс. Кроме того, из представленного в материалы дела Реестра муниципальной собственности видно, что сам Реестр был утвержден Президиумом Махачкалинского городского Совета народных депутатов 25.08.1993, а спорное помещение магазина вписано в него позже, запись не оговорена специально и не указано основание внесения записи. Каких-либо других документов, свидетельствующих об отнесении спорного помещения к муниципальной собственности, в материалы дела не представлено. Само по себе наличие записи в Реестре, при отсутствии к тому каких-либо оснований, не может служить доказательством отнесения имущества к муниципальной собственности. В Постановлении Верховного Совета Министров ДССР N 17 от 27.01.1993 "О передаче в муниципальную собственность г. Махачкалы объектов государственной собственности", в котором перечислены конкретные объекты торговли, передаваемые в муниципальную собственность, спорное помещение также не отражено.
Из пункта 1.2. Устава товарищества собственников жилья "Чемпион" следует, что указанное товарищество создано для управления недвижимым имуществом многоквартирных домов, расположенных по адресу: г. Махачкала, ул. Р. Гамзатова, 16 и ул. Горького, 15.
Согласно статье 291 Гражданского кодекса Российской Федерации собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).
Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.
В силу статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 136 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких расположенных близко многоквартирных домов.
Из содержания положений статей 135, 137 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что товарищество собственников жилья вправе распоряжаться общим имуществом многоквартирных домов, в том числе в предпринимательских целях.
Также истцом в материалы дела представлен протокол общего собрания членов товарищества от 03.03.2009, в соответствии с которым истцу предоставлено право на представление интересов членов товарищества в судах, поручено проведение мероприятий по обеспечению, в том числе путем обращения в судебные инстанции с правом на подписание исковых заявлений, устранения препятствий в пользовании общим имуществом собственников помещений со стороны третьих лиц, о признании права собственности, об оспаривании зарегистрированного права и другие. Следовательно, товарищество является надлежащим истцом по настоящему делу.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В силу абзаца 3 пункта 9 постановления Пленума от 23.07.2009 N 64, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что исковые требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Кроме того, в соответствии с пунктом 4.1 СНиП 21-01-97 в процессе эксплуатации зданий не допускается изменение конструктивных, объемно-планировочных и инженерно-технических решений без проекта, разработанного в соответствии с действующими нормами и утвержденного в установленном порядке.
Судом первой инстанции было установлено, что не доказано обратное, что возведение в подъезде капитальной стены-перегородки, в результате которой возник самостоятельный объект недвижимости, фактически повлекло изменение первоначального состояния дома и осуществлено в отсутствие полученного в установленном порядке разрешения на строительство, то есть спорный объект недвижимости возведен самовольно.
Как правильно указал суд первой инстанции, то обстоятельство, что в первоначальную схему первого этажа дома в техническом паспорте дома от 10.06.1981 внесены изменения, согласно которым спорное помещение отделено от подъезда, не влияют на суть спора, так как из указанной схемы видно, что эти изменения внесены позже, не оговорены специально и не указаны основания внесения соответствующих изменений.
В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. То есть, самовольная постройка не может являться объектом гражданский правоотношений, а подлежит сносу.
Довод ответчиков о наличии отдельного технического паспорта на спорное помещение, составленного 05.08.1997, не имеет правового значения для дела, так как технический паспорт не относится к разрешительным документам.
Фактическое закрытие одного из выходов в доме также противоречит Правилам пожарной безопасности в Российской Федерации, согласно пунктам 40, 51, 53 которых в зданиях, сооружениях организаций (за исключением индивидуальных жилых домов) запрещается использовать технические помещения для организации производственных участков, мастерских, а также хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов. При эксплуатации эвакуационных путей и выходов должно быть обеспечено соблюдение проектных решений и требований нормативных документов по пожарной безопасности (в том числе по освещенности, количеству, размерам и объемно-планировочным решениям эвакуационных путей и выходов, а также по наличию на путях эвакуации знаков пожарной безопасности). При эксплуатации эвакуационных путей и выходов запрещается: загромождать эвакуационные пути и выходы (в том числе проходы, коридоры, тамбуры, галереи, лифтовые холлы, лестничные площадки, марши лестниц, двери, эвакуационные люки) различными материалами, изделиями, оборудованием, производственными отходами, мусором и другими предметами, а также забивать двери эвакуационных выходов.
Как правильно установлено судом первой инстанции, о нарушении правил пожарной безопасности свидетельствует и письмо Отдела государственного пожарного надзора Советского района г. Махачкалы ГУ МЧС России по Республике Дагестан письмом от 08.04.2010 спорное помещение расположено на 1 этаже многоквартирного доме на пути эвакуации с 1 этажа дома, выход с подъезда первого этажа закрыт наглухо, помещение не оборудовано автоматической пожарной сигнализацией, отсутствуют первичные средства пожаротушения, электропроводка проведена с нарушением требований ПУЭ.
Таким образом, как правильно установил суд первой инстанции, материалами дела подтверждено, что в результате строительства магазина путем возведения перегородки в подъезде дома N 15 по ул. Горького, г. Махачкала, парадный вход указанного дома со стороны улицы фактически закрыт и жильцы дома лишены возможности пользоваться парадным входом дома, а также частью помещения подъезда и лестничной площадки, занятыми магазином.
Представленное ответчиком письмо Отдела надзора и контроля за архитектурно-строительными работами администрации г. Махачкалы от 16.02.2010 о том, что работы по строительству спорного помещения магазина соответствуют всем требованиям СНиП правильно не было признано судом первой инстанции надлежащим доказательством, так как указанные в нем сведения не подтверждены документально и противоречат установленным судом обстоятельствам, в том числе о несоответствии строительства требованиям СНиП 21-01-97 и Правилам пожарной безопасности.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что возведение указанной стены в подъезде дома угрожает безопасности жильцов дома, в связи с чем не подлежит сохранению ни при каких обстоятельствах и подлежит сносу.
Судом первой инстанции дана подробная и правильная оценка предъявленным исковым требованиям. Доводы Комитета по управлению имуществом города Махачкалы, изложенные в апелляционной жалобе, выводы суда первой инстанции не опровергают.
Нормы материального права судом первой инстанции применены верно.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену вынесенного решения суда, при проверке дела в апелляционном порядке не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на Комитет по управлению имуществом города Махачкалы, который от ее уплаты освобожден.
Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 14.05.2010 по делу N А15-801/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Республики Дагестан.
Председательствующий
С.А.ПАРАСКЕВОВА
Судьи
Н.В.ВИНОКУРОВА
Е.В.ЖУКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.08.2010 N 16АП-1585/10(1) ПО ДЕЛУ N А15-801/2009
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 августа 2010 г. N 16АП-1585/10(1)
Дело N А15-801/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 августа 2010 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Параскевовой С.А., судей Винокуровой Н.В. (судья-докладчик), Жукова Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шестаковой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Комитета по управлению имуществом города Махачкалы на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 14.05.2010 по делу N А15-801/2009, принятое судьей Гаджимагомедовым И.С., по иску ТСЖ "Чемпион" к муниципальному образованию "городской округ "Махачкала", Комитету по управлению имуществом города Махачкалы, Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Дагестан, Казиеву К.З. об устранении препятствий в пользовании имуществом, при участии в судебном заседании от Комитета по управлению имуществом города Махачкалы Абдуллаева А.Р. (доверенность N 824 от 20.07.2010), в отсутствие представителей других участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания (уведомления N 57169, 57178, 57176, 5717457167, 57177, 57173, 57175, 57171, 57168),
установил:
Товарищество собственников жилья "Чемпион" (далее - товарищество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с исковым заявлением к муниципальному образованию "Городской округ "город Махачкала", Управлению Федеральной регистрационной службы России по Республике Дагестан и Комитету по управлению имуществом г. Махачкалы об устранении препятствия в пользовании имуществом путем признания недействительным права муниципальной собственности на нежилое помещение площадью 14,5 кв. м по адресу г. Махачкала, ул. Горького, 15 с кадастровым номером N 05-0501/008/2009-128 (далее - спорное помещение), удостоверенное свидетельством от 10.02.2009, незаконным включения указанного помещения в реестр муниципальной собственности и обязании снести перегородку, освободив для свободного прохода вход и выход в подъезд дома (с учетом уточнения требований).
Решением от 31.08.2009 в удовлетворении иска к Управлению Федеральной регистрационной службы России по Республике Дагестан отказано, в остальной части исковое заявление удовлетворено.
Постановлением суда кассационной инстанции от 28.12.2009 решение в части отказа в иске к Управлению Федеральной регистрационной службы России по Республике Дагестан оставлено без изменений, в остальной части решение отменено и дело в отмененной части направлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела суд первой инстанции определением от 17.03.2010 в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял к рассмотрению уточненные исковые требования истца, в соответствии с которыми истец просил истребовать спорное помещение у ответчиков, признать спорное помещение незаконной постройкой, обязать ответчиков устранить препятствия в пользовании входом и выходом в подъезд дома путем сноса незаконно возведенной перегородки и признания незаконной записи о государственной регистрации права собственности.
Определением суда первой инстанции от 13.04.2010 к участию в деле в качестве другого ответчика по ходатайству истца был привлечен предприниматель Казиев К.З.
При новом рассмотрении дела решением от 14.05.2010 Арбитражный суд Республики Дагестан исковое заявление удовлетворил, истребовал у муниципального образования "Городской округ "город Махачкала", Комитета по управлению имуществом г.Махачкалы и предпринимателя Казиева К.З. спорное помещение, признав его самовольной постройкой и обязав их в месячный срок со дня вступления решения в законную силу устранить препятствия товариществу собственников жилья "Чемпион" в пользовании подъездом и входом дома N 15 по ул. Горького г. Махачкалы, в том числе путем сноса перегородки, возведенной в указанном подъезде дома; признал недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 05-05-01/008/2009-128 от 10.02.2009 о государственной регистрации за муниципальным образованием "Городской округ "город Махачкала" права собственности на помещение площадью 14,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Махачкала, ул. Горького, 15.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорный объект недвижимости сооружен незаконно, без получения необходимых разрешений и является самовольной постройкой, которая подлежит сносу.
Не согласившись с принятым решением, Комитет по управлению имуществом города Махачкалы подал апелляционную жалобу, в которой просит решение от 14.05.2010 отменить, отказав товариществу в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на следующее.
Заявитель апелляционной жалобы считает необоснованным вывод суда первой инстанции о возведении спорного имущества в 1990 - 1994 годах.
Также считает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что государственная регистрация права собственности муниципального образования "городской округ "Махачкала" на спорное имущество произведена неправомерно с нарушением прав долевой собственности собственников квартир в многоквартирном доме.
Указывает, что судом первой инстанции не была дана оценка доводу Комитета по управлению имуществом города Махачкалы о том, что спорный объект недвижимости был индивидуализирован как самостоятельный объект недвижимости и использовался в целях, не связанных с обслуживанием других помещений дома, еще до создания товарищества.
Считает, что товариществом не представлено доказательств того, что на момент осуществления регистрационных действий спорное помещение относилось к объектам общего пользования собственников многоквартирного дома.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом первой инстанции не была дана оценка тому факту, что товариществом незаконно были предъявлены виндикационный и негаторный иски.
Кроме того, считает необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что спорное имущество является самовольной постройкой.
Товарищество с решением суда первой инстанции согласно.
Казиев К.З. согласно представленному отзыву с решением суда первой инстанции также не согласен.
Правильность решения от 14.05.2010 проверена в апелляционном порядке в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив в судебном заседании материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав представителя Комитета по управлению имуществом города Махачкалы, апелляционный суд не усматривает оснований к отмене решения от 14.05.2010 исходя из следующего.
Как правильно установлено судом первой инстанции из материалов дела, приблизительно в 1990 году один из подъездов дома N 15 по улице Горького г. Махачкалы был разделен на две части путем возведения кирпичной стены-перегородки, в результате чего образовалось самостоятельное помещение площадью 14,5 кв. м с входом со стороны улицы. Данное помещение внесено в Реестр муниципальной собственности, утвержденный президиумом Махачкалинского городского Совета народных депутатов от 25.08.1993. Учреждением технической инвентаризации (Дагтехинвентаризация) 05.08.1997 был составлен технический паспорт на спорное помещение и его владельцем указан Комитета по управлению имуществом города Махачкалы, в качестве основания указана выписка из Реестра муниципальной собственности от 05.12.2008 N 3816. На основании этих документов Управлением Федеральной регистрационной службы России по Республике Дагестан зарегистрировано право муниципальной собственности г.Махачкалы на спорное помещение, о чем сделана запись от 10.02.2009 N 05-05-01/008/2009-128 и выдано соответствующее свидетельство. В соответствии с договорами аренды спорное помещение примерно с 1999 года передано в пользование предпринимателю Казиеву К.З., которым там организован магазин "Продукты".
Считая, что наличие спорного помещения препятствует собственникам помещений дома в пользовании парадным входом, подъездом и лестничной площадкой дома, являющимися общим имуществом жильцов дома, товарищество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанцией указал суду первой инстанции на необходимость применения разъяснений, содержащихся в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64; установления и привлечения к участию в деле лица, фактически использующего спорное помещение; проверки наличия у товарищества полномочий на обращение в суд в интересах собственников помещений в доме; установления времени возведения стены в подъезде дома; получения и исследования заключений уполномоченных органов о нарушении строительных и противопожарных норм.
Во исполнение указаний суда кассационной инстанции судом первой инстанции установлено, что фактически спорное помещение по договору аренды с Комитетом по управлению имуществом города Махачкалы N 159 от 11.01.2009 занимает предприниматель Казиев К.З., который привлечен к участию в деле в качестве другого ответчика.
Истцом в суд первой инстанции были представлены свидетельства и договоры, свидетельствующие о праве собственности жильцов дома на расположенные в доме квартиры, а также протокол общего собрания членов товарищества от 03.03.2009, в соответствии с которым товариществу предоставлено право на представление интересов членов товарищества в судах, товариществу поручено проведение мероприятий по обеспечению, в том числе путем обращения в судебные инстанции с правом на подписание исковых заявлений, устранения препятствий в пользовании общим имуществом собственников помещений со стороны третьих лиц, признания права собственности, оспаривания зарегистрированного права и другие.
Также во исполнение указаний кассационной инстанции судом первой инстанции у уполномоченных органов были истребованы соответствующие заключения.
В соответствие с представленным Отделом государственного пожарного надзора Советского района г. Махачкалы ГУ МЧС России по Республике Дагестан письмом от 08.04.2010 спорное помещение расположено на 1 этаже многоквартирного дома на пути эвакуации с 1 этажа дома, выход с подъезда первого этажа закрыт наглухо, помещение не оборудовано автоматической пожарной сигнализацией, отсутствуют первичные средства пожаротушения, электропроводка проведена с нарушением требований ПУЭ. Заключение о соответствии требованиям противопожарных норм не выдавалось. В соответствии с письмом Управления Роспотребнадзора по Республике Дагестан санитарно-эпидемиологическое заключение на спорное помещение не выдавалось, отвод земельного участка под магазин не согласовывался.
Поскольку согласно пояснениям истца в суде первой инстанции спорное помещение построено примерно в 1990 - 1994 годах, согласно представленному ответчиком письму Отдела надзора и контроля за архитектурно-строительными работами администрации г. Махачкалы от 16.02.2010 спорное помещение магазина было сооружено в конце 1980-х годов, другие доказательства, позволяющие установить более точное время постройки помещения в материалы дела не представлены, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что спорное помещение возведено приблизительно в 1990 году, то есть уже после завершения строительства самого дома (1952 года постройки). Об этом же свидетельствует и техпаспорт дома, из которого видно, что стена в подъезде возведена уже после строительства дома. Данное обстоятельство не отрицается ответчиками.
Также не отрицается ответчиками и подтверждается представленными в дело свидетельствами и договорами, что все квартиры в доме в настоящее время приватизированы. Согласно техническому паспорту дома, составленному 10.06.1981, изначально при строительстве дома было предусмотрено три подъезда с четырьмя входами-выходами: два подъезда, имеющие вход только со стороны двора и один подъезд (сквозной), имеющий вход как со стороны двора, так и парадный вход со стороны улицы, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что изначально спорная площадь относилась к имуществу, предназначенному для обслуживания более одного помещения в доме.
Статья 289 Гражданского кодекса Российской Федерации наделяет собственника квартиры (квартир) в многоквартирном доме правом на долю в праве собственности на общее имущество дома в силу закона. Согласно статье 290 Кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры. Статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Из приведенных норм следует, что вместе с приобретением права собственности на квартиры в многоквартирном доме собственник этого имущества приобретает право общей собственности на помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в этом доме.
Таким образом, указанные подъезды, входы и лестничные площадки в силу закона относятся к общему имуществу жильцов дома, так как предназначены для обслуживания более одной квартиры в доме.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума от 23.07.2009 N 64, отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
С учетом изложенного суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что законных оснований для отнесения спорного помещения к муниципальной собственности и регистрации соответствующего права не имелось.
Также суд первой инстанции правомерно отклонил доводы ответчиков о том, что спорный объект был им передан на основании разделительного баланса от Горпромторга и включен в Реестр муниципальной собственности в 1993 году, так как ответчиками не представлено доказательств нахождения спорного помещения на балансе Горпромторга и включение его в разделительный баланс. Кроме того, из представленного в материалы дела Реестра муниципальной собственности видно, что сам Реестр был утвержден Президиумом Махачкалинского городского Совета народных депутатов 25.08.1993, а спорное помещение магазина вписано в него позже, запись не оговорена специально и не указано основание внесения записи. Каких-либо других документов, свидетельствующих об отнесении спорного помещения к муниципальной собственности, в материалы дела не представлено. Само по себе наличие записи в Реестре, при отсутствии к тому каких-либо оснований, не может служить доказательством отнесения имущества к муниципальной собственности. В Постановлении Верховного Совета Министров ДССР N 17 от 27.01.1993 "О передаче в муниципальную собственность г. Махачкалы объектов государственной собственности", в котором перечислены конкретные объекты торговли, передаваемые в муниципальную собственность, спорное помещение также не отражено.
Из пункта 1.2. Устава товарищества собственников жилья "Чемпион" следует, что указанное товарищество создано для управления недвижимым имуществом многоквартирных домов, расположенных по адресу: г. Махачкала, ул. Р. Гамзатова, 16 и ул. Горького, 15.
Согласно статье 291 Гражданского кодекса Российской Федерации собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).
Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.
В силу статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 136 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких расположенных близко многоквартирных домов.
Из содержания положений статей 135, 137 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что товарищество собственников жилья вправе распоряжаться общим имуществом многоквартирных домов, в том числе в предпринимательских целях.
Также истцом в материалы дела представлен протокол общего собрания членов товарищества от 03.03.2009, в соответствии с которым истцу предоставлено право на представление интересов членов товарищества в судах, поручено проведение мероприятий по обеспечению, в том числе путем обращения в судебные инстанции с правом на подписание исковых заявлений, устранения препятствий в пользовании общим имуществом собственников помещений со стороны третьих лиц, о признании права собственности, об оспаривании зарегистрированного права и другие. Следовательно, товарищество является надлежащим истцом по настоящему делу.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В силу абзаца 3 пункта 9 постановления Пленума от 23.07.2009 N 64, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что исковые требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Кроме того, в соответствии с пунктом 4.1 СНиП 21-01-97 в процессе эксплуатации зданий не допускается изменение конструктивных, объемно-планировочных и инженерно-технических решений без проекта, разработанного в соответствии с действующими нормами и утвержденного в установленном порядке.
Судом первой инстанции было установлено, что не доказано обратное, что возведение в подъезде капитальной стены-перегородки, в результате которой возник самостоятельный объект недвижимости, фактически повлекло изменение первоначального состояния дома и осуществлено в отсутствие полученного в установленном порядке разрешения на строительство, то есть спорный объект недвижимости возведен самовольно.
Как правильно указал суд первой инстанции, то обстоятельство, что в первоначальную схему первого этажа дома в техническом паспорте дома от 10.06.1981 внесены изменения, согласно которым спорное помещение отделено от подъезда, не влияют на суть спора, так как из указанной схемы видно, что эти изменения внесены позже, не оговорены специально и не указаны основания внесения соответствующих изменений.
В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. То есть, самовольная постройка не может являться объектом гражданский правоотношений, а подлежит сносу.
Довод ответчиков о наличии отдельного технического паспорта на спорное помещение, составленного 05.08.1997, не имеет правового значения для дела, так как технический паспорт не относится к разрешительным документам.
Фактическое закрытие одного из выходов в доме также противоречит Правилам пожарной безопасности в Российской Федерации, согласно пунктам 40, 51, 53 которых в зданиях, сооружениях организаций (за исключением индивидуальных жилых домов) запрещается использовать технические помещения для организации производственных участков, мастерских, а также хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов. При эксплуатации эвакуационных путей и выходов должно быть обеспечено соблюдение проектных решений и требований нормативных документов по пожарной безопасности (в том числе по освещенности, количеству, размерам и объемно-планировочным решениям эвакуационных путей и выходов, а также по наличию на путях эвакуации знаков пожарной безопасности). При эксплуатации эвакуационных путей и выходов запрещается: загромождать эвакуационные пути и выходы (в том числе проходы, коридоры, тамбуры, галереи, лифтовые холлы, лестничные площадки, марши лестниц, двери, эвакуационные люки) различными материалами, изделиями, оборудованием, производственными отходами, мусором и другими предметами, а также забивать двери эвакуационных выходов.
Как правильно установлено судом первой инстанции, о нарушении правил пожарной безопасности свидетельствует и письмо Отдела государственного пожарного надзора Советского района г. Махачкалы ГУ МЧС России по Республике Дагестан письмом от 08.04.2010 спорное помещение расположено на 1 этаже многоквартирного доме на пути эвакуации с 1 этажа дома, выход с подъезда первого этажа закрыт наглухо, помещение не оборудовано автоматической пожарной сигнализацией, отсутствуют первичные средства пожаротушения, электропроводка проведена с нарушением требований ПУЭ.
Таким образом, как правильно установил суд первой инстанции, материалами дела подтверждено, что в результате строительства магазина путем возведения перегородки в подъезде дома N 15 по ул. Горького, г. Махачкала, парадный вход указанного дома со стороны улицы фактически закрыт и жильцы дома лишены возможности пользоваться парадным входом дома, а также частью помещения подъезда и лестничной площадки, занятыми магазином.
Представленное ответчиком письмо Отдела надзора и контроля за архитектурно-строительными работами администрации г. Махачкалы от 16.02.2010 о том, что работы по строительству спорного помещения магазина соответствуют всем требованиям СНиП правильно не было признано судом первой инстанции надлежащим доказательством, так как указанные в нем сведения не подтверждены документально и противоречат установленным судом обстоятельствам, в том числе о несоответствии строительства требованиям СНиП 21-01-97 и Правилам пожарной безопасности.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что возведение указанной стены в подъезде дома угрожает безопасности жильцов дома, в связи с чем не подлежит сохранению ни при каких обстоятельствах и подлежит сносу.
Судом первой инстанции дана подробная и правильная оценка предъявленным исковым требованиям. Доводы Комитета по управлению имуществом города Махачкалы, изложенные в апелляционной жалобе, выводы суда первой инстанции не опровергают.
Нормы материального права судом первой инстанции применены верно.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену вынесенного решения суда, при проверке дела в апелляционном порядке не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на Комитет по управлению имуществом города Махачкалы, который от ее уплаты освобожден.
Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 14.05.2010 по делу N А15-801/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Республики Дагестан.
Председательствующий
С.А.ПАРАСКЕВОВА
Судьи
Н.В.ВИНОКУРОВА
Е.В.ЖУКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)