Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
от 23 декабря 2004 года Дело N А56-23444/03
Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2004 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2004 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л., Кадулина А.В., при участии от ООО "Алвина" генерального директора Григорьевой Л.Ф. (протокол общего собрания учредителей общества от 19.04.2000 N 1), от ООО "Престиж" директора Агеевой Г.Г. (приказ от 28.09.2004 N 27), от ООО "Сервис" директора Ларенышева Е.И. (протокол собрания учредителей общества от 05.07.2004 N 1), от МО "Тихвинский район" Якушиной Т.В. (доверенность от 05.11.2004 N 3101), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Алвина" на решение от 24.12.2003 (судья Виноградова Л.В.) и постановление апелляционной инстанции от 07.09.2004 (судьи Копылова Л.С., Горшелев В.В., Кожемякина Е.В.) Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-23444/03,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Алвина" (далее - ООО "Алвина"), общество с ограниченной ответственностью "Сервис" (далее - ООО "Сервис"), общество с ограниченной ответственностью "Престиж" (далее - ООО "Престиж"), общество с ограниченной ответственностью "Ракурс" (далее - ООО "Ракурс") обратились в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к муниципальному образованию "Тихвинский район Ленинградской области" (далее - МО "Тихвинский район") о признании права общей долевой собственности истцов и ответчика на помещения шестого (технического) этажа площадью 192,1 кв.м в здании, находящемся по адресу: Ленинградская область, г. Тихвин, 6 микрорайон, д. 40.
В качестве третьего лица к участию в деле привлечено учреждение юстиции "Ленинградская областная регистрационная палата" (далее - ЛОРП).
Решением от 24.12.2003 за ООО "Алвина", ООО "Сервис", ООО "Ракурс", ООО "Престиж", МО "Тихвинский район" признано право общей долевой собственности на помещения шестого этажа площадью 180,1 кв.м, за исключением пустующего изолированного помещения N 4 площадью 12 кв.м, свободного от оборудования. Суд исходил из того, что спорные помещения являются вспомогательными, предназначены для обслуживания всего здания, и применил по аналогии статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции ООО "Сервис" отказалось от исковых требований.
Постановлением апелляционной инстанции от 07.09.2004 решение от 24.12.2003 отменено, в отношении ООО "Сервис" производство по делу прекращено, в исковых требованиях ООО "Алвина", ООО "Престиж", ООО "Ракурс" отказано.
В кассационной жалобе ООО "Алвина" просит отменить постановление апелляционной инстанции, ссылаясь на ненадлежащую оценку судом обстоятельств дела и имеющихся доказательств, неправильное применение норм материального права, и изменить решение суда, полностью удовлетворив требования истцов. По мнению подателя жалобы, государственная регистрация права собственности ответчика на помещения шестого этажа произведена неправомерно; ООО "Сервис" первоначально приватизировало все здание целиком, а затем на основании судебных решений возвратило только помещения, занимаемые другими истцами; к правоотношениям сторон подлежит применению по аналогии статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации; помещения технического этажа не предназначены для самостоятельного использования, а необходимы для обслуживания других нежилых помещений; никаких затрат по содержанию спорных помещений МО "Тихвинский район" в настоящее время не несет.
В судебном заседании представители ООО "Алвина" поддержали кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель ООО "Престиж" поддержал позицию ООО "Алвина". Представители МО "Тихвинский район" и ООО "Сервис" против удовлетворения жалобы возражали, считая, что оснований для признания права общей долевой собственности на спорные помещения не имеется.
ООО "Ракурс" и ЛОРП о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в заседание суда не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, истцы являются собственниками нежилых помещений, расположенных в здании по указанному выше адресу: ООО "Алвина" - встроенных нежилых помещений первого - четвертого этажей площадью 2164 кв.м (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 27.06.2000 серии ЛО 005 N 035812); ООО "Сервис" - встроенных нежилых помещений первого - пятого этажей площадью 1329 кв.м (свидетельство от 07.08.2000 серии ЛО 005 N 065850); ООО "Престиж" - встроенных нежилых помещений второго этажа площадью 351,55 кв.м (право собственности зарегистрировано учреждением юстиции 19.01.2000); ООО "Ракурс" - части нежилого помещения N 1 первого этажа площадью 161 кв.м (свидетельство от 27.02.2002 серии 47-АА N 059085).
На основании решения малого Совета Леноблсовета от 26.08.92 N 167 "О перечне предприятий и имущества, относящихся к муниципальной собственности Тихвинского района", выписки из реестра муниципальной собственности Тихвинского района от 29.11.2002 учреждением юстиции 04.01.2003 произведена государственная регистрация права собственности МО "Тихвинский район" на нежилое помещение N 1 технического этажа площадью 192,1 кв.м (свидетельства о государственной регистрации от 04.01.2003 серии 47-АА N 156836, от 19.03.2003 серии 47-АА N 157900).
Считая, что помещения шестого (технического) этажа принадлежат всем собственникам нежилых помещений в здании на праве общей долевой собственности, так как в помещениях технического этажа размещены инженерные коммуникации и конструкции, обслуживающие все нежилые помещения здания, а в стоимость приобретенного собственниками имущества включена стоимость технического этажа и коммуникаций, истцы обратились в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Согласно пункту 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
Закон, предусматривающий поступление вспомогательных помещений в общую собственность собственников нежилых помещений, отсутствует, договор между всеми собственниками нежилых помещений в здании о возникновении общей долевой собственности на помещения технического этажа не заключался.
Довод о применении к данному случаю по аналогии статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации нельзя признать обоснованным.
Согласно указанной норме собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. При этом собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищество собственников жилья, которое является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья (статья 291 того же Кодекса).
Таким образом, указанные нормы, а также закон о товариществах собственников жилья регулируют отношения только между собственниками квартир в жилом доме.
Поскольку отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющемся жилым домом, нельзя применять по аналогии закон, не регулирующий спорные отношения.
Нежилые помещения в отличие от жилых используются их собственниками в коммерческих целях; субъектами отношений по поводу пользования нежилыми помещениями являются коммерческие организации, основной целью деятельности которых является извлечение прибыли. Следовательно, применение к данным отношениям норм законодательства, регулирующего отношения между собственниками квартир в многоквартирном доме, противоречило бы существу отношений, не соответствовало бы статье 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку отношения не являются сходными.
Из представленных лицами, участвующими в деле, документов видно, что истцы и ответчик являются обладателями зарегистрированных прав собственности на обособленные объекты недвижимости, при этом право собственности на спорные помещения шестого этажа зарегистрировано за МО "Тихвинский район", а зарегистрированных прав истцов на какие-либо помещения технического этажа не имеется.
Решением арбитражного суда от 21.07.2003 по делу N А56-14034/03 отказано в удовлетворении требования ООО "Алвина" к ЛОРП, администрации МО "Тихвинский район" с привлечением в качестве третьих лиц ООО "Сервис", ООО "Престиж", ООО "Ракурс" о признании незаконным решения о государственной регистрации права собственности МО "Тихвинский район" на помещение N 1 технического этажа, обязании ЛОРП отменить свидетельство от 19.03.2003 и исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) запись о государственной регистрации права собственности муниципального образования на указанное имущество.
Доказательств наличия у истцов или у кого-либо из них прав на помещения шестого (технического) этажа в целом либо в части в деле не имеется.
Ссылка подателя жалобы на то, что первоначально по договору выкупа от 11.03.94 все здание, включая спорный этаж, приобрело ООО "Сервис", а в соглашениях, по которым затем частично помещения передавались в муниципальную собственность, шестой этаж не значится, не может служить основанием для отмены постановления апелляционной инстанции. По данным ЕГРП, в настоящее время за ООО "Сервис" зарегистрировано право собственности на помещения первого - пятого этажей. Отсутствие в соглашениях о возврате имущества в муниципальную собственность упоминания о помещениях шестого этажа не свидетельствует о принадлежности помещений указанного этажа передающей стороне. Само ООО "Сервис" на помещения шестого этажа не претендует, что выразилось, в частности, в отказе его от иска и подтверждении данной позиции в суде кассационной инстанции. К тому же при наличии у ООО "Сервис" притязаний на помещения шестого этажа со ссылкой на возникновение права в соответствии с договором выкупа от 11.03.94 указанное лицо и могло бы выступать истцом по отношению к МО "Тихвинский район", а основанием для возникновения общей собственности с другими истцами предполагаемое право ООО "Сервис" служить не может.
С учетом изложенного кассационная инстанция находит, что при вынесении постановления суд апелляционной инстанции правильно применил нормы материального права, выводы апелляционной инстанции соответствуют имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем оснований для отмены данного судебного акта, а следовательно, и изменения решения суда нет.
Руководствуясь статьями 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
ПОСТАНОВИЛ:
постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.09.2004 по делу N А56-23444/03 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Алвина" - без удовлетворения.
Председательствующий
СЕРГЕЕВА И.В.
Судьи
ГРАЧЕВА И.Л.
КАДУЛИН А.В.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 23.12.2004 N А56-23444/03
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 декабря 2004 года Дело N А56-23444/03
Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2004 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2004 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л., Кадулина А.В., при участии от ООО "Алвина" генерального директора Григорьевой Л.Ф. (протокол общего собрания учредителей общества от 19.04.2000 N 1), от ООО "Престиж" директора Агеевой Г.Г. (приказ от 28.09.2004 N 27), от ООО "Сервис" директора Ларенышева Е.И. (протокол собрания учредителей общества от 05.07.2004 N 1), от МО "Тихвинский район" Якушиной Т.В. (доверенность от 05.11.2004 N 3101), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Алвина" на решение от 24.12.2003 (судья Виноградова Л.В.) и постановление апелляционной инстанции от 07.09.2004 (судьи Копылова Л.С., Горшелев В.В., Кожемякина Е.В.) Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-23444/03,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Алвина" (далее - ООО "Алвина"), общество с ограниченной ответственностью "Сервис" (далее - ООО "Сервис"), общество с ограниченной ответственностью "Престиж" (далее - ООО "Престиж"), общество с ограниченной ответственностью "Ракурс" (далее - ООО "Ракурс") обратились в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к муниципальному образованию "Тихвинский район Ленинградской области" (далее - МО "Тихвинский район") о признании права общей долевой собственности истцов и ответчика на помещения шестого (технического) этажа площадью 192,1 кв.м в здании, находящемся по адресу: Ленинградская область, г. Тихвин, 6 микрорайон, д. 40.
В качестве третьего лица к участию в деле привлечено учреждение юстиции "Ленинградская областная регистрационная палата" (далее - ЛОРП).
Решением от 24.12.2003 за ООО "Алвина", ООО "Сервис", ООО "Ракурс", ООО "Престиж", МО "Тихвинский район" признано право общей долевой собственности на помещения шестого этажа площадью 180,1 кв.м, за исключением пустующего изолированного помещения N 4 площадью 12 кв.м, свободного от оборудования. Суд исходил из того, что спорные помещения являются вспомогательными, предназначены для обслуживания всего здания, и применил по аналогии статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции ООО "Сервис" отказалось от исковых требований.
Постановлением апелляционной инстанции от 07.09.2004 решение от 24.12.2003 отменено, в отношении ООО "Сервис" производство по делу прекращено, в исковых требованиях ООО "Алвина", ООО "Престиж", ООО "Ракурс" отказано.
В кассационной жалобе ООО "Алвина" просит отменить постановление апелляционной инстанции, ссылаясь на ненадлежащую оценку судом обстоятельств дела и имеющихся доказательств, неправильное применение норм материального права, и изменить решение суда, полностью удовлетворив требования истцов. По мнению подателя жалобы, государственная регистрация права собственности ответчика на помещения шестого этажа произведена неправомерно; ООО "Сервис" первоначально приватизировало все здание целиком, а затем на основании судебных решений возвратило только помещения, занимаемые другими истцами; к правоотношениям сторон подлежит применению по аналогии статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации; помещения технического этажа не предназначены для самостоятельного использования, а необходимы для обслуживания других нежилых помещений; никаких затрат по содержанию спорных помещений МО "Тихвинский район" в настоящее время не несет.
В судебном заседании представители ООО "Алвина" поддержали кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель ООО "Престиж" поддержал позицию ООО "Алвина". Представители МО "Тихвинский район" и ООО "Сервис" против удовлетворения жалобы возражали, считая, что оснований для признания права общей долевой собственности на спорные помещения не имеется.
ООО "Ракурс" и ЛОРП о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в заседание суда не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, истцы являются собственниками нежилых помещений, расположенных в здании по указанному выше адресу: ООО "Алвина" - встроенных нежилых помещений первого - четвертого этажей площадью 2164 кв.м (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 27.06.2000 серии ЛО 005 N 035812); ООО "Сервис" - встроенных нежилых помещений первого - пятого этажей площадью 1329 кв.м (свидетельство от 07.08.2000 серии ЛО 005 N 065850); ООО "Престиж" - встроенных нежилых помещений второго этажа площадью 351,55 кв.м (право собственности зарегистрировано учреждением юстиции 19.01.2000); ООО "Ракурс" - части нежилого помещения N 1 первого этажа площадью 161 кв.м (свидетельство от 27.02.2002 серии 47-АА N 059085).
На основании решения малого Совета Леноблсовета от 26.08.92 N 167 "О перечне предприятий и имущества, относящихся к муниципальной собственности Тихвинского района", выписки из реестра муниципальной собственности Тихвинского района от 29.11.2002 учреждением юстиции 04.01.2003 произведена государственная регистрация права собственности МО "Тихвинский район" на нежилое помещение N 1 технического этажа площадью 192,1 кв.м (свидетельства о государственной регистрации от 04.01.2003 серии 47-АА N 156836, от 19.03.2003 серии 47-АА N 157900).
Считая, что помещения шестого (технического) этажа принадлежат всем собственникам нежилых помещений в здании на праве общей долевой собственности, так как в помещениях технического этажа размещены инженерные коммуникации и конструкции, обслуживающие все нежилые помещения здания, а в стоимость приобретенного собственниками имущества включена стоимость технического этажа и коммуникаций, истцы обратились в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Согласно пункту 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
Закон, предусматривающий поступление вспомогательных помещений в общую собственность собственников нежилых помещений, отсутствует, договор между всеми собственниками нежилых помещений в здании о возникновении общей долевой собственности на помещения технического этажа не заключался.
Довод о применении к данному случаю по аналогии статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации нельзя признать обоснованным.
Согласно указанной норме собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. При этом собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищество собственников жилья, которое является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья (статья 291 того же Кодекса).
Таким образом, указанные нормы, а также закон о товариществах собственников жилья регулируют отношения только между собственниками квартир в жилом доме.
Поскольку отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющемся жилым домом, нельзя применять по аналогии закон, не регулирующий спорные отношения.
Нежилые помещения в отличие от жилых используются их собственниками в коммерческих целях; субъектами отношений по поводу пользования нежилыми помещениями являются коммерческие организации, основной целью деятельности которых является извлечение прибыли. Следовательно, применение к данным отношениям норм законодательства, регулирующего отношения между собственниками квартир в многоквартирном доме, противоречило бы существу отношений, не соответствовало бы статье 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку отношения не являются сходными.
Из представленных лицами, участвующими в деле, документов видно, что истцы и ответчик являются обладателями зарегистрированных прав собственности на обособленные объекты недвижимости, при этом право собственности на спорные помещения шестого этажа зарегистрировано за МО "Тихвинский район", а зарегистрированных прав истцов на какие-либо помещения технического этажа не имеется.
Решением арбитражного суда от 21.07.2003 по делу N А56-14034/03 отказано в удовлетворении требования ООО "Алвина" к ЛОРП, администрации МО "Тихвинский район" с привлечением в качестве третьих лиц ООО "Сервис", ООО "Престиж", ООО "Ракурс" о признании незаконным решения о государственной регистрации права собственности МО "Тихвинский район" на помещение N 1 технического этажа, обязании ЛОРП отменить свидетельство от 19.03.2003 и исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) запись о государственной регистрации права собственности муниципального образования на указанное имущество.
Доказательств наличия у истцов или у кого-либо из них прав на помещения шестого (технического) этажа в целом либо в части в деле не имеется.
Ссылка подателя жалобы на то, что первоначально по договору выкупа от 11.03.94 все здание, включая спорный этаж, приобрело ООО "Сервис", а в соглашениях, по которым затем частично помещения передавались в муниципальную собственность, шестой этаж не значится, не может служить основанием для отмены постановления апелляционной инстанции. По данным ЕГРП, в настоящее время за ООО "Сервис" зарегистрировано право собственности на помещения первого - пятого этажей. Отсутствие в соглашениях о возврате имущества в муниципальную собственность упоминания о помещениях шестого этажа не свидетельствует о принадлежности помещений указанного этажа передающей стороне. Само ООО "Сервис" на помещения шестого этажа не претендует, что выразилось, в частности, в отказе его от иска и подтверждении данной позиции в суде кассационной инстанции. К тому же при наличии у ООО "Сервис" притязаний на помещения шестого этажа со ссылкой на возникновение права в соответствии с договором выкупа от 11.03.94 указанное лицо и могло бы выступать истцом по отношению к МО "Тихвинский район", а основанием для возникновения общей собственности с другими истцами предполагаемое право ООО "Сервис" служить не может.
С учетом изложенного кассационная инстанция находит, что при вынесении постановления суд апелляционной инстанции правильно применил нормы материального права, выводы апелляционной инстанции соответствуют имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем оснований для отмены данного судебного акта, а следовательно, и изменения решения суда нет.
Руководствуясь статьями 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
ПОСТАНОВИЛ:
постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.09.2004 по делу N А56-23444/03 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Алвина" - без удовлетворения.
Председательствующий
СЕРГЕЕВА И.В.
Судьи
ГРАЧЕВА И.Л.
КАДУЛИН А.В.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)